【小宅風向球】總價微減卻不算跌？房貸數據揭殘酷真相

房價天花板出現！根據最新房貸資訊，今年第2季購屋總價平均1214萬元，較前季微減1萬元，反映出國人購屋平均總價來到目前的極限，但並非表示房價下跌或已修正，因為平均購屋面積43坪創下新低，且平均單價創28.3萬元新高，顯示高房價下受限總價預算，民眾越買越小。

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信義房屋統計聯徵中心今年第2季資料，平均鑑估值、即購屋總價已經連續2季站上1200萬元，雖然第2季的1214萬元較前季歷史新高的1215萬元，略減1萬元，未再創新高。

總價未再創新高 購屋預算有天花板

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這過去一段的房價持續大漲下，購屋總價卻未再創新高，隱約反映出國人平均購屋總價有一個天花板。

▼統計房貸資料發現，除總價未續創新高外，單價仍持續飆高，購屋面積也越來越小。（圖／信義房屋提供）

至於房貸的核貸成數中位數維持在逾79%，顯見購屋人貸款8成應該相當普遍。不過隨著今年3月升息步調，今年第2季的平均貸款利率開始出現反映，為央行第一波升息1碼，利率來到1.69%，是近9季以來新高。

單價站歷史新高 面積越買越小

值得注意的是購屋面積及單價的表現，平均購屋單價站上歷史新高、每坪28.3萬元，也因受到高房價擠壓等影響，平均購屋面積也創下歷史新低的43坪。曾敬德指出，購屋單價持續走高，但購屋總價並未創高，背後原因就是用居住空間換取預算空間，因此購買面積越買越小。

實務上也可發現，曾敬德舉例，部分地區過去房價相對平價時，房子規劃面積較大，但經歷這波房價大漲，加上北部建商將壓縮室內面積的經驗往雙北以外的區域複製，且小宅產品仍受到歡迎，因此購屋面積越來越小。

▼儘管室內面積受壓縮，但小宅產品仍受歡迎。（圖／東森新聞張琬聆攝）

此房貸統計數據，在在顯示了高房價下的幾項趨勢，曾敬德表示，包括購屋總價居高不下，為了降低購屋負擔，民眾只能盡量拉高房貸成數，同時利用30年期的房貸讓每月的支出負擔減壓，並且也出現買貴、買小的狀況。

看小宅帶捲尺丈量 避免家具放不下

面對小宅當道的市況，大家房屋企畫研究室副理郎美囡建議，購買小房務必考量未來家具、家電擺放，是否有足夠的空間，尤其預售屋在看樣品屋時，可拿捲尺試量樣品屋內的床、櫃等，是否為一般正常大小，若空間過小，之後家具可能需要訂做。

▼看屋時可先拿捲尺試量，確認未來入住的空間是否充足。（圖／東森新聞張琬聆攝）

此外，郎美囡表示，若建案社區以小坪數居多，通常梯廳等小公的坪數也較多，常見小坪數社區的公設比有較高的問題，民眾須留意如果房價已大部分花在公設比上時，若是非在生活機能成熟地段的社區，未來轉售的市場流通性可能較差。

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再者，權狀坪數在15坪以下者，貸款條件往往較差，郎美囡提醒，可先詢問銀行鑑價，以及小坪數是否有貸款條件上的限制，避免簽約後才發現需要準備額外的大筆自備款。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）