【小宅風向球】新北豪宅聚落漲輸小宅 專家4字揭真相

新北市府所在的新板特區，不僅五鐵共構、有萬坪都會公園，百貨商場及豪宅林立，可說是蛋黃中的蛋黃區。然而觀察近年房市交易，豪宅社區幾乎無成交量，反而小宅買賣熱絡，單價也逾7字頭、漲勝豪宅。專家分析，關鍵在「市場供需」。

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根據樂居網資料顯示，新板特區幾個知名度較高的豪宅社區，如「新都廳」、「麗寶東方明珠」，今年累計皆只成交1筆，其它像「東方富域」、「權世界」、「謙岳」，今年至今零成交；「國鼎」則從去年就沒有成交紀錄，「板信雙子星花園廣場」與「華府DC」更從2019年起零成交，「台北官邸」甚至自2018年起至今無成交紀錄。

▼根據樂居網顯示，新板特區的豪宅社區近年少見成交。（圖／翻攝樂居網）

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限貸令+屋主惜售 新板特區豪宅少交易

在地精耕20餘年的東龍不動產新板特區加盟店店東陸奕瑞指出，新板特區崛起得很快，主因是當時跟進政府的BOT案，讓區內大部分社區的低樓層捐作公設使用以交換容積，因此普遍蓋出鋼骨結構的制震摩天大樓，也讓大樓之間幾乎能串連起來變步行空橋，得以直達高鐵，還另有地下街可走。

近期幾乎不見該區豪宅交易紀錄，陸奕瑞表示，主要是政府持續打房，且豪宅限貸令未鬆綁，總價高、持有稅與交易稅也重，加上屋主口袋深、個個惜售，所以成交量低迷。

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▼陸奕瑞指出，豪宅限貸令加上屋主惜售，導致新板特區豪宅交易不多。（圖／業者提供）

小宅平均7字頭 價格高過豪宅

反觀小坪數產品，市場普遍認知豪宅聚落中的豪宅單價應該高於普通小宅，然而新板特區卻呈現相反狀況，統計目前該區大坪數住宅平均成交單價落在6字頭，中小坪數住宅卻達7字頭，價格漲過豪宅。

陸奕瑞指出，小宅交易還是很熱絡，如「超級F1」社區月月有成交且量體不少，光今年累計成交戶數至少25筆，除低總價優勢，挑高3米6魔術空間以總價不到1000萬元就可到手，成為這個非富即貴特區中，非常搶手的物件，可說是小資族的最愛。

▼區內小宅如「超級F1」月月有成交紀錄。（圖／翻攝Google Map）

價高關鍵不在坪數 取決市場供需

以豪宅聚落來說，專任約房仲作家陳泰源分析，雖然有如台北市大直水岸豪宅普遍單價站穩200萬元，而小套房平均單價8~9字頭的情況，但新板特區的房價走勢卻反而印證了「高總價」通常就「低單價」的狀況，顯見關鍵不在坪數大小或總價高低，而是「市場供需」。

陳泰源進一步解釋，新板特區高達8成以上的社區坪型都落在80~90坪、總價5000~6000萬元，甚至上億元都有；對比北市大直商圈，除了有豪宅之外，華廈、國宅、軍宅、無電梯老舊公寓、套房等產品多元，豪宅單價自然就遠高於小宅。

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▼台北大直商圈住宅產品多元，豪宅價格在需求支撐下有競爭力。（圖／東森新聞張琬聆攝）

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆則認為，以全台六都的高鐵站周邊來看，僅板橋站是住宅區跟行政中心綁在一起，且唯一豪宅群聚的站點，與北車商圈皆商辦或老宅的市容、台中烏日站及高雄左營站周邊相對偏僻都截然不同，具有難取代的獨特性，加上該區低總價產品佔比不到2成，顯示該區小宅的稀缺性。

（封面圖／翻攝Google Map）