新北蛋白漲勢兇 五股、鶯歌憑什麼？專家直言：夠便宜

近年房價漲勢洶洶，不少蛋白區漲幅驚人，尤其五股、鶯歌更一連4月穩坐新北漲幅冠亞軍。專家指出這兩地憑著低基期、高自住、交通便利三大利基點，房市表現一飛衝天。

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五股、鶯歌表現佳 3大誘因受青睞

根據最新公布的清華安富房價指數，新北市鶯歌和五股分別以年漲幅15.81%、14.54%高居縣市漲幅冠亞軍，值得一提的是，這兩區上半年房價漲幅從未跌出前3名，自3月份一連4個月都佔據漲幅王、后寶座。從新北市今年Q1不動產分析季報顯示，五股洲子洋重劃區均價約達34.7萬、鶯歌尖山、二橋一帶則是22.4萬元。

▼6月份清華安富房價指數公布，鶯歌、五股仍是漲幅冠亞軍。（圖／翻攝清華安富房價指數）

新北價格凹陷帶 交通便利自成一格

大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，鶯歌和五股可以從房價、交通、區位三點分析。首先在房價部分，實際攤開新北市各區比較，明顯發現鶯歌和五股是價格凹陷帶，尤其現在新北蛋黃區房價居高不下，擠壓買盤往蛋白移動「這兩個地方還是有2字頭案子，比起中永和新案5到7字頭，至少便宜1/2到1/3」。

▼新北市各行政區房價一覽。（圖／翻攝591實價登錄）

另外從交通分析，郎美囡說，鶯歌有三鶯線話題，加上火車站周邊生活機能良善，與三峽、樹林互動頻繁，自成一個自住生活圈。至於五股，則受惠於國道1號跟快速道路64、65線「如果是自行開車的話，首購族會選擇這一區」。

五股就買洲子洋 鶯歌就靠三鶯線

至於區位來看，郎美囡坦言，五股周圍工業區林立，但從上班族角度來看，比起新莊房價，五股便宜許多。此外，從首購族角度來看，既然都買在蛋白區了，會希望購買在生活環境較佳的地方，而洲子洋重劃區的好處在於大樓型物件多，加上屬於地方重點發展地段，街廓相比舊市區更適合居住，頗受小資族青睞。

而鶯歌地區，如同前述所講已自成一格，民眾看望未來三鶯線完工話題，加上生活機能成熟，不需要花時間培養商圈，在「基期低、未來發展、生活機能」三點加乘下，自然吸引不少自住客。

9月升息靠自住免驚 下半年仍是前段班

不過，近期房市頻吹冷風，9月份央行理監事會議來臨，不少人看空房市，且過去東森財經也曾報導《5年狂跌27% 新莊副都心回溫！新古屋均價爬回近5字頭》，擔憂這兩地將發生類似情形。郎美囡也認為，下半年這兩區漲幅恐不如上半年，畢竟升息對購屋族貸款會有壓力，購買力也遭利息侵蝕降低。

但郎美囡也解釋「之前新莊副都心、頭前重劃區房價高點時，喊出第一波4字頭、第二波5字頭，可是較少自住人口進駐」，而五股跟鶯歌由於購買族群多為自住客、首購族，投資客比例相對較少，要發生類似新莊狀況較低，即使在整體房市市況不佳下，預期兩地下半年漲幅仍會是新北前段班。

▼新莊在前一波房價高點時曾大幅修正。（圖／翻攝Google Maps）

（封面圖／翻攝Google Map、東森新聞）