鄭文在／小夫妻換屋漏了一關鍵要素 重購退稅算盤落空

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

2021年7月1日政府實施房地合一稅2.0，將買賣的持有期間延長，除了非自願等特殊條件以外，想要課徵較低的20%房地合一稅，要持有5年以上，始符合規定，也達到政府防止炒作、抑制房價的目的。

▼房地合一稅2.0去年7月上路，將預售屋也納入課稅範圍。（圖／翻攝財政部台北國稅局）

節稅法寶「重購退稅」 自住換屋者適用

上有政策，下有對策，如果您是自住客，不是投資客，又有換屋的需要，可能被誤傷，課高額房地合一稅。所以，《所得稅法》第14條之8「重購退稅」，就成了自住換屋者節稅法寶，避免被課徵高額房地合一稅的好方法。

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房地合一稅2.0課徵的對象，為自2016年1月1日以後取得的不動產出售，當然包括成屋及預售屋。

▼包含預售屋和成屋，都是房地合一稅的課徵對象。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

預售屋完工遙遙無期 改買成屋較踏實

故事就從這裡開始，年輕夫妻胼手胝足，買了一戶預售屋，因為入場的時間正確，工程期間房市熱絡，房價漲了不少。詎料，後來缺工又缺料，距離搬新家的日子，遙遙無期。幾經思考，或許買成屋，現買現住，更加踏實。

但是，小夫妻倆的手頭並不寬裕，如果真的買成屋，勢必要把當初買的預售屋賣掉，才有能力購買。

▼近年因缺工缺料等問題，預售屋完工期限拉長。（圖／東森新聞張琬聆攝）

短時間內預售屋換約 將課45%房地合一稅

說時遲，那時快，在仲介的介紹下，很快的找到喜歡的成屋，心想預售屋賣掉即使課徵45%的房地合一稅，因為重購這間成屋是2年內，又符合所得稅法第14條之8重購退稅的規定，何樂而不為，於是就簽約，買了這間成屋。

拜房地產熱絡的關係，他們的預售屋也很快的找到買家，完成了建設公司換約的手續。

▼小夫妻很快找到喜歡的成屋，並以換約方式賣掉預售屋。（圖／pixabay）

自住房地為要件 預售屋非自用住宅

當預售屋申報房地合一稅時才知道事情不妙！因為房地合一稅重購退稅是以「自住房地」為要件，預售屋買賣，沒有權狀、沒有門牌、沒有戶籍......何來自用住宅？所以，就不符合房地合一稅重購退稅的規定，只能乖乖繳納高額的房地合一稅。

提醒各位買方，房地合一稅的重購退稅是以自住房地為要件，除了上述預售屋，另外，出售的房屋如果是：出租、營業、店舖或是空戶等情事........，即使是2年內一買一賣，都不符合重購退稅的規定，要特別注意。

不動產稅賦的繁瑣，一定要仔細研究，別錯誤的判斷，誤導您的想法，打亂了您的財務規劃，降低自己的購屋能力。

▼不動產稅賦繁瑣，一定要仔細研究。（圖／鄭文在提供）

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

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（封面／東森新聞張琬聆攝）