李同榮／重點不在升息！只要這事不發生 房市將回溫

文／吉家網不動產創辦人 李同榮

受美國通膨危機未除影響，聯準會 (Federal Reserve System，Fed) 將繼續升息3碼，預期（9月）22日央行有可能再度升息，對於降溫中的房市有些不利的揣測。我認為，無論央行升息半碼或1碼，今年7大利空已出盡，房市將於年底前逐漸回溫。

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▼通膨問題未解，全球有升息跟進的壓力。（圖／東森新聞）

台灣通膨程度及利率基期有別於美國

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升息的前提環境是「景氣過熱」與「通貨膨脹」，美國因過去QE貨幣過度寬鬆，利率趨零，在通貨膨脹壓力下持續擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破31元，歐元不到1比1，人民幣力守7，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。

央行考慮經濟增長 應會溫和升息

然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或1碼，對房市影響非常有限。

▼考慮出口競爭力，預期央行升息頂多1碼。（圖／翻攝Google Map）

7隻灰犀牛俯衝 房市關關難過關關過

我去年預測今年房市將面對7隻灰犀牛挑戰，但都會是關關難過關關過的驚險局面，而這7隻灰犀牛也就是7大利空，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年都一一出現。

包括升息循環也在預期中，房市在交易量縮的狀況力抗之下，7大利空都已出盡，市場將會逐漸回溫。

▼預售屋市場近期量縮價未跌。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

預售市場：禁止轉售修法無論通過與否 都將是利空出盡

今年從年初開始，預售市場因7大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中。

目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡，尤其內政部《平均地權》五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反映在市場上，房價利差縮小，炒作已經收斂。

▼預售市場炒作已收斂，估計年底前交易量將逐漸回溫。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

若政府修法禁止轉售，又間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。

因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。

成屋（中古屋）市場：全年交易量可能跌破眼鏡 沒有預期的悲觀

今年成屋市場雖經7大利空逆襲，但交易量1~8月總數，年縮只有1.71%，而房價反而不跌且小漲。

預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗7大利空的逆襲。

▼升息若控制在4碼內，不影響房市首購剛性需求。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

溫和升息對房市影響有限

我認為房價下不來的另一重要因素，就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。

升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬元房貸為例，若升息1碼則再增加1.4萬元的年支出。

若再升半碼，等於今年升2碼，每年約增2.8萬元房貸支出，對換屋與高收入者無動於衷，而對首購者影響也非常有限。若升息循環控制在4碼以內，仍然不影響房市首購剛性需求。

▼目前只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性。（圖／翻攝軍聞社臉書）

「兩岸衝突」不再升高 2023房市化險為夷

最後，7隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來1年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

▼李同榮認為今年7大利空已出盡，房市將於年底前回溫。（圖／李同榮提供）

作者／李同榮　吉家網不動產創辦人、吉家網董事長、全球不動產流通協會理事長。政大電子化顧問師碩士學程，曾任德霖技術學院兼任副教授、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長、台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長，著作《良心房仲的告白：李同榮的房產趨勢關鍵報告》

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）