戴雲發／工料暴漲！都更危老案頻卡關 3招避成爛尾樓

文／建築安全履歷協會創會理事長 戴雲發

近期嚴重工、建材上漲、銀行升息、房市不穩定等因素，導致都更危老改建潮進入停滯期，以台北市為例，台北市迄今有700多件危老申請案，核准了600多件，核准率達9成，其中約6成多獲得建照核准，但資金不夠的小建商因工料雙缺、雙漲的因素，開工率僅6成，使得重建嚴重卡關。

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工料雙漲 小建商壓力非常大

因為危老重建大多都是小基地，營建單價高、風險高、利潤低，大建商通常不願意介入，小建商缺業績搶案件的後果就是自籌資金不易（貸款不容易、可融資額度不足），碰上此波缺工、營造成本上漲，對建商來說是非常大的壓力。

都更相對危老而言，重建基地規模較大，對於建商來說開發效益及利潤較為顯著，但相對土地及建物持分人數多且複雜，整合非常不容易。

▼危老重建多是小建商接手，面對工料齊漲的壓力非常大。（圖／東森新聞張琬聆攝）

都更時程冗長 整合不易

雖然政府目前對於都更審查速度效率有加快，但對於不同意戶要政府代為拆除，須配合相關程序時程冗長，除了舊建物本身結構非常不安全被認定為危樓，政府單位才會以公共安全為由介入處理。

再加上目前營造費用飆漲又缺工，建設公司對於都更熱誠及參與較過去相對減少，或是在選擇是否承接案件時會更加謹慎的評估，因此越來越多想重建的地主，選擇以「自主都更」或「自建」委託「全案管理」團隊的方式進行重建。

▼許多地主選擇以自主都更等方式進行重建。（圖／東森新聞張琬聆攝）

地震頻傳，不安全的老舊建築重建仍刻不容緩，但面臨營建成本大漲，營造發不了包，或是蓋到一半資金不夠等問題，該如何預防？

編列合理預算及建材表 慎選專業團隊

我建議：

一、事前編列合理之預算。

二、對於建材表編列，應首重「結構安全」，不執著於一定要採用SRC或SC結構，建築外觀建材美觀大方，不執著於全棟鋼石打造，將建築預算花在刀口上。

三、慎選專業全案管理團隊、營造廠等，降低採發成本，地主如採自建委託全案管理，則應請教專業團隊或政府單位，詳細評估編列預算，按照撥款進度表專款專用，就算營造費用飆漲，只要預算編列合理及編制預備金，相信一定能順利完成重建。

▼戴雲發針對自主都更的地主，提出三項建議。（圖／戴雲發提供）

作者／戴雲發　社團法人建築安全履歷協會創會理事長、中力都市更新有限公司總經理、Alfa Safe耐震系統工法創辦人。台灣大學土木研究所結構工程組碩士，取得證照：結構技師。曾任社團法人中華民國建築經營協會理事長、中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人、「國家卓越建設獎」評審委員會施工品質類之評審委員。著作《挑房Follow Me》、《好宅聖經》

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）