壓力來了！新建案銷售率剩5成 專家揭房價下修時點

正所謂花無百日紅，近2年建案秒殺、排隊搶買的熱況已成昨日黃花。市調單位統計北台灣新建案今年來每月的年平均銷售率，自2月61.33%最高後每況愈下，至9月已降至52.92%，顯見銷售速度趨緩。專家認為，一旦銷售率跌破5成，價格下修壓力就來了。

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根據住展雜誌統計，北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率，在2月達到61.33%最高點，之後便逐月下滑，於4月時跌破6成來到58.14%，至9月的近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率則來到約52.92%，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

▼北台灣新建案年銷售率從2月後逐月下滑。（圖／住展雜誌提供）

升息、疫情加俄烏大戰 市況直直落

由於新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，因此當銷售率從逾6成降至約53%，即代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡，也會影響房價得以支撐走升或失去支撐走跌。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年第2季升息與本土疫情大爆發後，讓新建案市況直直落，因此新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，除升息與疫情的主要兩條導火線，還有俄烏戰爭引發台海危機聯想，也導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。

▼今年第2季出現升息、疫情爆發及俄烏戰爭等利空因素，影響房市交易。（圖／東森新聞張琬聆攝）

銷售率若跌破5成 價格下修壓力浮現

何世昌進一步說明，升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計劃，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月也重挫近3個百分點，下跌幅度最明顯，因此當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

隨著交易市場趨冷淡，外界預言房價即將反轉下殺的聲音也增強，不過何世昌指出，目前預售屋房價依然持續上揚，原因也與近一年銷售率仍在5成多空分水嶺之上有關。唯需注意的是，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現。

新竹買氣仍8成 房價無轉折跡象

▼北台灣建案銷售率以新竹表現最強。（圖／東森新聞張琬聆攝）

進一步從北台灣各縣市的建案銷售率來看，以新竹市買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82%；其中香山近一年銷售率突破9成，北區約79%，東區則約77%。

何世昌認為，由於新竹市銷售率遠超出50%多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

至於每坪房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56%，除了中正、大同、中山與士林等4個行政區外，其餘8個行政區平均銷售率都在5成以上，市場還算相對安全。

▼台北市雖房價基期高，但整體市場還算安全。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

選後若買氣未回升 明年Q2可能下跌

何世昌預期，北台灣新建案至11月都會逐漸下滑，倘若選後的12月買氣未能回升，2023年第1季新建案近一年銷售率將會跌至50%多空分水嶺以下，則最快明年第2季房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求？何世昌認為，除了檢視買氣能否止跌反彈外，也需視建商是否謹慎控制供給量，若持續推案導致爆量，將打破市場平衡，「一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了」。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）