胡偉良／經濟變差還能買房嗎？ 建立3觀念迎漲價良機

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

在疫情下，大量資金流入造成貨幣貶值、供應鏈卡關造成商品供不應求，由此衍生通貨膨脹，而房地產恰是抗通膨的最佳工具，因此引發了民衆的買房熱潮；疫情下的降息也進一步激發了房市的買氣，加上地價、營造原物料上漲、人工短缺等，更加劇房價的上漲情勢。

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這些因素都是這一波房大漲的原因，這種情形是舉世共通的現象，不僅發生在台灣，而是全球房市皆然，而且漲幅都相當驚人，甚至連最少炒房的德國都不例外，相比之下，台灣的漲勢還算溫和。

打炒房措施加升息 遏止房價暴漲

政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」，因而啓動一連串的「打炒房」措施，像實價登錄2.0、房地合一稅2.0、連續幾波的選擇性信用管制，甚至更嚴厲的「預售屋禁止轉讓」措施，這些舉措截斷大部分投機客的資金來源，大幅減少炒房客獲利幅度，並逼使炒房客拋出部分房源。

▼政府連串打炒房措施，目的在減少炒房客獲利幅度。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

除此之外，政府的「打炒房」措施也限縮了開發商的資金融通，扼止了建商囤房、囤地的可能，間接逼迫建商在資金壓力下必須盡速去化持有的房屋，從而減少囤房、惜售及達到讓房價止漲、不暴漲的目的。

2022年以來，央行跟隨美聯儲腳步，共調升利率2碼(0.5%)，以1千萬元房貸為例，估計每月利息將增加1千多元，伴隨今年美聯儲持續升息的規劃，筆者估計年底利息將一路上升到2%左右。在打炒房及加息兩種負面效應下，會對民眾的購屋慾望產生影響。

全球景氣下修 也是逆市進場時機

2022年是個辛苦的一年，高利率、縮銀根抗通膨下，全球經濟普遍步入衰退，再加上區域衝突不斷及中美對抗日趨嚴重，可以預見2023年不論全球或台灣的經濟狀況都應該會更辛苦，但危機不僅意味著風險增加，似乎也代表了逆市進場的好時機？

▼今年在高利率、縮銀根下，經濟普遍步入衰退。（圖／東森新聞張琬聆攝）

在升息、打炒房、高房價影響下，房市交易明顯降溫，「量縮格局已定」。看到交易量下滑，又引起不少購房者的疑慮，有些自住型的購房者擔心是不是該再等等，以免日後房價跌了要搥心肝，也有一些購房者原本想利用買房來抗通膨，日後再轉售圖利，這時候也遲疑起來，怕買入後遭到套牢。

該觀望或進場？ 3大觀念先建立

做為一個房地產的務實的從業人員和房地產經濟的研究者，我想提供下述的建議：

一、如果買房對你來講是剛需，那麼不管什麼時候，只要有令你滿意的房子出現，而你也買得起，就去買。

不要貪圖便宜，好房子大家都想要，你不買，別人立刻就會下手買走。畢竟，房價是存在著市場行情的，「合乎市場行情的好房子一定是購房者追逐的目標」。

▼合乎市場行情的好房子一定是購屋者追逐的目標。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

買得起就買 等大跌恐錯失良機

因為，營造成本的上漲是不可逆的趨勢，因此有居住或換屋需求的自住客仍「有必要」勤勞看屋並及時進場，利用此一「政府壓制房價」下的好時機，慎選理想好屋，若此時還抱著等待房價大跌再進場的心理，反而會錯失良機，迎來未來更大的房價上漲。

二、這時候看房、買房也有可能出現「逢低進場」的好機會

但這種機會經常是「稍縱即失」，你不準備好把握住，別人可能捷足先登，結果又是空留遺恨。

三、房價有沒有普降的可能？

基本上，預售屋降價的機會不大，主要是受到地價和興建成本的限制，建商寧可延遲推案，等候房價上升，而不會虧本求售，倒是中古屋下跌的空間不小。

▼胡偉良認為，預售屋降價機會不大。（圖／胡偉良提供）

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）