大樓產品踢鐵板！彰化和美9成交易是透天 竟與農地蓋這個有關？

土地及房價高漲，加上少子化導致「1人戶長」增多，大樓產品成為近年房市交易主流，不過彰化縣和美鎮的買方仍獨鍾透天厝，觀察實價資訊發現，9成交易為透天。專家指出，主因與居住習慣、居民務實個性及農地工廠文化有關。

搜尋內政部實價登錄2022全年彰化縣和美鎮的房地買賣，每月都有成交紀錄，共計297筆，其中僅33筆為公寓、華廈及大樓，剩餘的264筆統統都是透天厝，佔比高達89%，且逾半數總價未達千萬元。

▼彰化縣和美鎮的透天交易佔比高達9成。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）

大樓單價個位數 不敵透天產品熱絡

根據樂居顯示，大樓物件如「龍天下」歷年成交單價皆在個位數，今年6月成交6樓戶53.19坪總價500萬元，單價也才9.4萬元；相對之下，預售新透天案如「文藝馥心」、「尚好世家」、「和中文鼎」、「和美璽悅」等，總價落在約2千萬元，顯見大樓總價負擔雖相對輕鬆，但透天產品卻反而熱絡。

東龍不動產專任委託部經理陳泰源指出，對於個性比較務實的彰化和美人來說，透天厝土地「免持分」、梯間亦屬自家室內，等同「零公設」，又因近年防疫意識抬頭，民眾較不願住在與鄰共用電梯的大樓裡，因此透天較受青睞。

另一方面，陳泰源提及，該區土地容積率普遍較低，能蓋的建坪本來就有限，也讓建商近年推新案以社區型、連棟式的電梯別墅為主。

▼大樓價格CP值高，卻非和美鎮房市主流。（圖／翻攝樂居）

農地便宜近一半  買方購入等變更

再從土地來看，根據實價登錄資料顯示，去年和美鎮總面積與總價最高的交易，為工東三路5號的工業區建築用地，面積4555.19坪，去年5月以總價8億6645萬元、換算單價19萬元成交；另外線東路三段197號的農業用地，面積1154.28坪，去年1月成交總價則為1億3100萬元，單價僅11.3萬元，對比之下農地比建築用地便宜近一半！

「這也解釋了為何會有『農地與工廠混用』的現象。」陳泰源分析，會在和美鎮購地的買家，投資與自用約佔一半，一部分是期待農地變更後的增值，另一半是在地工廠老闆購置空地準備擴廠用；又因工業區土地價格高於農地約一倍，當然會以較便宜的農地為優先。

之所以選在和美鎮設立工廠，台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆指出，該區有國道3號和美交流道，連結台61乙線，交通運輸方便，通勤相對便利，對於工廠老闆來說「工人很好找」。

▼農地價格比工業區土地便宜約1倍。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）

「客廳即工廠」政策影響 和美農地多廠房

事實上，從彰化縣政府2019年的《國土計畫》草案有提及，彰化為農業大縣，早期為快速邁向工業化社會，帶動經濟成長，在政府提倡「客廳即工廠」的政策下，造成土地使用分區劃分不明確、法令管制不嚴謹、環保意識也不受重視的情形，對農地造成許多負面影響。

該計劃書也統計2017年未登記工廠盤查結果中，彰化縣約有2276.1公頃的工業使用土地位於農地，且未列管工廠家數約5730間、臨時登記工廠家數1568間，以彰化市、和美鎮、鹿港鎮及福興鄉為主要分布區。

永春不動產和美全家福加盟店店長陳易儀便認為，「客廳即工廠」政策間接造成工廠設立於農田，這些工廠後來逐漸有擴廠需求，民眾又對法令規範熟悉度不足，因而衍生廠商違反土地使用分區設廠，造就現今農地上工廠林立的現象。

▼陳易儀提及彰化受「客廳即工廠」政策影響深遠。（圖／陳易儀提供）

水五金專區待通過 農業區可望就地合法

有鑑於此，陳易儀提及，彰化縣政府規畫了「水五金田園生產聚落」，業者皆樂觀其成，盼早日讓工廠取得合法身份，目前該計劃已通過中央審查，一旦土地變更為「一般農業區」，就地合法指日可待。

陳易儀補充，「水五金專區」雖以鹿港鎮的五金加工產業為主，也就是和美鎮隔壁的「頂番婆」、號稱水龍頭的故鄉，但其劃定範圍也包含了和美鎮，因此連帶受益。

至於工廠林立是否會造成和美鎮相關汙染？王棟隆表示「完全不用擔心」，因為和美鎮早期是傳統產業的集中地，最多就是紡織業，重度污染產業都已規劃到鹿港及彰濱工業區。

（封面圖／翻攝GoogleMaps）