立法院會今(10)日上午三讀通過修正《平均地權條例》部分條文,祭出5大重拳遏止炒房,將重罰炒房行為,明定任何人不得散播不實資訊,影響不動產交易價格,最高可處新台幣5000萬元,還可連續處罰。另增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制,且5年內不得移轉。房產趨勢專家李同榮針對修法後提出對房市具體影響的四大情境:(一)大建商穩如泰山,小建商雞飛狗跳。(二)都更再死一次。(三)助漲都會低總價市場與租賃市場。(四)執法單位人仰馬翻。
李同榮進一步指出,打炒房以居住正義之名,以解決年輕人之痛,在立法院勇闖三關無人敢擋,但在房市已降溫進入末升段的同時,任何政策利空都會使得正在脆弱的市場反轉而下,政府任何一打房政策都會被視為臨門一腳,輕易的收割政績,其實,政府把打房KPl (Key Performance Indicators)訂為打擊房價與交易量,是非常嚴重扭曲市場的政策,為了未來總統大選,下了猛藥,只為討好年輕人選票,廣大後遺症將會由下屆執政黨來承擔。
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李同榮同時對於平均地權修法打房模擬,四大後遺症的情境:
(一)大建商穩如泰山,小建商雞飛狗跳:這一波房市多頭,大建商提早獵地,營建成本比小建商好控制,家家獲利成長,口袋很深,不受緩跌市場影響。然而小建商可沒那麼幸運,除了受央行土地限貸影響,又承受高營建成本的壓力,再受政策層層打壓,只要房價下跌,政府又無法解決高漲的營建成本,經營風險就加大,爛尾樓就會層出不窮,市場形成大者恆大的扭曲現象。
(二)都更將再死一次:都更市場曾因文林苑事件,牽涉到拆除違憲問題,而讓外界評論「都更已死」,後因2016台南大地震,讓政府下定決心修訂相關法令,把都更列為住宅三箭政策之一,也促使都市危老房屋獲得重建機會,除了避免地震災害,並可改善市容,更可提高都市供給,長期還可疏解房價。都更政策在政策推動下,被整合的民眾已開始認同建商品牌信譽,但現在房市降溫下,原都更計劃已令實施者相當頭痛,放緩腳步,且營建成本居高不下,政府又在此同時限制私法人轉售,雖然內政部一再表示不影響都更實施者,但實務上有很多情況會造成實施者整合與銷售上的困難,例如正義國宅都更案例、實施者在購買老宅上的困擾、合建分回法人,若因銷售困難,要盤售給其他法人或關係企業就會造成諸多障礙,就算政策上條列各種排外特殊狀況,在種種未確定的因素影響下,原先已意興闌珊的建商就會打退堂鼓,或是已經談妥整合條件的個案,實施者也藉機重啓談判,令人非常擔心近幾年都更市場已經扶植正派建商投入參與,難道又要回復到過去黑白兩道橫行都更的時代,都更可能又要再死一次!
▼李同榮表示,4大因素模擬平均地權修法打炒房。(示意圖/pexels)
(三)助漲都會低總價市場與租賃市場:市場降溫中,正是脆弱的主升段,任何打房政策有可能助跌整體房價,但一旦政策焦點集中在交易市場,卻忽略了,誤導首購剛性需求卻步,而目前年輕人最迫切需要的是低總價小坪數的買屋與租屋市場,但這些市場房價永遠是小跌高漲,而租賃市場無論過去房價是漲是跌,房租已連續高漲十七年之久,政策獨厚包租公,包括私法人用來長期出租也受允許,自然人囤房多房出租可當公益免徵囤房稅,又可減稅與補助優惠,政策越打炒房,低總價市場就永遠越被壟斷,除了助漲了房價更助漲房租,這才是亂象更加叢生的開始。
(四)執法單位人仰馬翻:房地合一2.0實施在預售市場轉售已有一年多,但真正課到稅的算是少數不會鑽漏洞的人,猶如2011年課徵奢侈稅,除了造成兩年閉鎖效應與價量背離,而真正被課到稅的人絕大多數是不懂的人,而太多排除條款也再次造成執法人員的人仰馬翻,無論是預售禁止轉售或私法人購屋許可、都更問題、檢舉制度,都需要大量人力與人為判斷依據,以房地合一稅的稽核不力判斷,政府很難負荷這些人力。
李同榮最後補充,多頭市場已近尾聲,炒作已在遁形竄逃,政府此時端出重典,不但時間不對、方向不對、對象也不對,對市場將產生嚴重扭曲的後果,未來層出不窮的後遺症將會由下屆執政黨來承擔。
▼李同榮補充,政府此時端出重典,未來層出不窮的後遺症將會由下屆執政黨來承擔。(示意圖/pexels)
(封面示意圖/pexels)
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