「無限轉貸」是無敵星星？內行人喊爛話術：恐淪法拍賠售

不知道從什麼時候開始，網路上偶爾會出現這樣的說法：「買房子幹嘛管房貸，申請寬限期就好啦，只要等寬限期到的時候，你就去找下一間銀行轉貸，持續這個循環就永遠只繳利息、不會繳到本金啦」。

本來我只是把這種說法當作網友反串的爛笑話，沒想到卻有不少網友私訊我這個作法是否可行，我才發現有這麼多人竟然被這個爛話術給騙了。

認為這個模式會有效的大前提，是建立在「房價永遠只會往上漲，所以房子只會越來越值錢」，以及「自己本身的收入也會同步上升」的極度樂觀基礎上，房價只漲不跌的迷思就不再多談了，光談這個手法是否可行就好，首先你需要先大概了解「寬限期」與「轉貸」是什麼東西。

「寬限期」很簡單，就是通常在一開始繳房貸時，銀行會給你約1∼3年的時間，繳房貸時只需要先繳微薄的利息（銀行的收益），不需要去繳本金，因為我們每月房貸裡有大部分的比例，都是在清償借款的本金，因此只繳利息不繳本金的寬限期，可以讓屋主變得超輕鬆，我也極力推薦你善用寬限期的優惠。

至於所謂的「轉貸」，就是我們偶爾會聽到的「借新還舊」，例如你今天欠了利息3%的信用貸款100萬、2.8%的汽車貸款200萬、1.7%的房屋貸款300萬，通常就會建議有房子的你，直接找一家新銀行幫你清償舊銀行的600萬貸款，然後將你的房子做為這600萬貸款的抵押品，並且用房貸行情的利率（例如1.6∼1.9%）作為利息，這樣你的實際還款金額就會輕很多。

無限轉貸大法可行？專家曝盲點

而房地產上的轉貸，常常是房子在A銀行那邊設定了一筆利息較高的房貸，然後屋主可以選擇利息較低的B銀行幫忙清償，讓屋主改繳比較便宜的B銀行房貸利息，於是那些異想天開的人就認為：「由於每一次辦房貸時，頭幾年都可以爭取到寬限期的優惠，所以只要自己不斷地找新的銀行轉貸、不斷借新還舊，那麼用這套模式就可以終身都只繳利息，即便利率變高也沒差」。

然而這套模式最大的盲點，就在於銀行並非笨蛋，任何銀行只要打開「聯徵紀錄」就會知道你在搞什麼花樣，只要看到你一直在玩躲避繳本金的花招，那麼銀行就會認為你的財力有問題、感覺風險很高，當然不敢批准寬限期給你，所以這種花招你能用幾次呢？

更別說，你怎麼能確認房價永遠只會往上漲呢？萬一接下來連續五到十年都漲不上去甚至還下跌，那你該怎麼辦？而且在商業模式快速更迭的現代，你又要怎麼保證自己的收入可以一直提升，讓銀行可以一直提高你的還款能力，萬一這套轉貸模式不管用了，你又剛好落入無薪假或被裁員的風險，結果繳不起房貸的你，不就要馬上被法拍賠售了嗎？

尤其你得知道，銀行在評估貸款成數時，除了目前的房屋價值增減以外，還會考量到你的「財力」，例如今天陶朱隱園打對折賣給你，要是你的月收只有6萬元，那麼就算你信用狀況再好，銀行也不可能放貸給你。

同樣的道理，就算你真的很幸運，一直遇到一些銀行敢冒險給你寬限期，等你六十五歲、七十歲退休時，你已經沒有收入、沒有薪轉、沒有財力證明時，名下只有一間沒繳過任何本金的房子，你覺得銀行敢冒險貸款給一個沒收入的老人嗎？

因此「不斷轉貸就能不繳本金」的這套話術，你就當作笑話聽一聽就好，萬一有房仲跟代銷敢用這個話術來說服你買房，那麼恭喜你，你又避開一個地雷業務囉。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《破解黑心話術【購屋超級攻略】：預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙，避免你慘賠百萬的置產筆記》／李昌鵬（Zack）／采實文化

●作者介紹

「國際超級房仲」李昌鵬（Zack）

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

（封面示意圖／pixabay）