就因這稅法！歡喜繼承的房產 慘變「天上掉下來的債務」

政府為了抑制炒房行為，陸續推動稅法、平均地權等改革及修正，但許多未周延的規範往往在上路後，造成無辜民眾的困擾及抱怨。例如房地合一稅實施後，不論繼承或買賣取得房產，出售時都須課重稅，然而實務面卻常見長輩接連過世後，房產再度轉繼承，一旦變賣便須面對高額的稅賦，慘變「天上掉下來的債務」。

「房地合一稅實施以來造成的疏漏，因為政策帶來的困擾一直在發酵！」中華民國地政士公會全國聯合會理事長陳安正指出，房地合一稅立法的目的，主要是為了防杜少數人炒作房地產，是針對快速買賣移轉的人進行實價課稅，但是卻也因此產生了非常大的不公平。

房地合一稅打炒房 卻誤傷及繼承者

由於立法未盡周延，已衍生出連串問題。陳安正表示，上路的這些年來反而造成許多經濟處於弱勢、生活已陷困頓的繼承人，礙於重稅無法變賣繼承的不動產來改善生活壓力，因為一旦變賣該遺產時，隨之而來的就是背負龐大高額的房地合一所得稅賦，「猶如天上突然掉下來的債務」，實在相當不公平。

▼陳安正指出房地合一稅衍生傷及無辜的問題，仍待修正。（圖／東森新聞張琬聆攝）

2016年前取得的不動產屬於舊制，土地增值稅不須課所得稅，但2016年後取得的不動產屬於新制，不論是買賣或繼承取得都要用實價課稅，陳安正認為，繼承屬於法律行為，卻要與買賣行為一起負擔此稅賦，本質上已相當不公平。

繼承時間認定持有期間 難符自住輕稅規定

實務面上也發現，例如父親的房產死後先由配偶、母親繼承，若不久後母親也過世，無奈導致多次非自願再轉繼承房地，「這已夠令人憐憫同情了」，一旦繼承的子女將房產出售，還須繳納高額的房地合一稅，顯已淪為惡法。

陳安正解釋，這類非自願再轉繼承的問題，首先會遇到《遺產及贈與稅法》第10條第3項規定「土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準」作為計徵遺產稅的時價，與市價脫節，雖有利於繼承人繳納遺產稅，卻不利於繼承人再出售。

▼繼承取得的不動產，依規定會以公告土地現值及房屋評定現值作為時價。（圖／陳安正提供）

公告現值與市價脫節 不利繼承人再出售

這是因為繼承取得的不動產所認定的價格較低，但產權移轉改由新制認定後，一旦出售，財產持有期間僅能以最近期的時間點認定，以房地合一稅2.0來看，變成繼承的2年內出售要被課所得的45%、5年內被課35%、5年以上才有10%。

修正建議一：繼承人可選擇申報時價

對於新稅法衍生的不公平，陳安正認為有3點可改善之處，一是修正《遺產及贈與稅法》，讓繼承人可選擇參申報房地產時價，以免將來出售時只能以偏低於交易行情的價值來當取得成本，以致產生不合理的稅賦。

▼繼承來的房產若出售，往往面臨龐大的房地合一稅賦。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

修正建議二：繼承不動產成本以實價認定

二是實價登錄制度已上路20年，主管機關已可輕易查到「時價」，因此在認定繼承不動產的成本時應可逐漸回歸「實際交易價格」，不應再一概採認土地公告現值及房屋評定現值。

修正建議三：再轉繼承應視符合自用住宅

最後是從《遺產及贈與稅法》來看，「被繼承人死亡前5年內，繼承之財產已納遺產稅者。不計入遺產總額」，又有「被繼承人死亡前6至9年內，繼承或受遺贈的財產已繳納過遺產稅者，分別按年遞減扣除80%~20%之遺產價額」，立法意旨是為了避免同一筆財產因短期內連續發生繼承，而一再重覆課徵遺產稅，建議房地合一稅也應參照檢討，例如再轉繼承一律繳納20%，或視為符合自用住宅以10%課稅，才更符合課稅的公平正義。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔對於此狀況也相當認同，建議非自願繼承所取得的不動產，應由估價師來認證，導入符合現況的時價，才不致遭課高額所得稅。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）