虛坪改革優劣看「2大關鍵」李同榮：對房價無實質影響

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案，內政部長林右昌宣布虛坪改革方案，未來公設比可降低至25％~30％。林右昌說明兩大策略：一、改進停車空間，重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算，將「一般電梯」改放到免計容積，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準。

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針對虛坪改革與實坪制之利弊得失，房市趨勢專家李同榮認為取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵因素，而實坪或虛坪改革，在總價主導的剛需市場機制下，都對房價漲跌產生不了實質性的影響。

實坪制與虛坪改革不是「是非題」　而是「選擇題」

李同榮進一步指出，實坪制與虛坪改革．不是「是非題」，而是「選擇題」，林右昌部長上任不久就能迅速排除爭議，針對兩個方案的利弊權衡，擇優而訂定虛坪改革政策，兼顧公設的加值性與必要性，朝向合理化縮減了公設的比例，這項政策值得肯定。

往後建商在總興建面積不受影響之下，虛坪灌水的公設就不復存在，尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設，另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺，也就是說，未來社區管委會空間將落在6至30坪，且另將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」，不必要且灌水的公設項目將被刪除，同時，並針對必要的公設強化分項標準審查，如此一來，未來新建大廈依土地面積大小，可以縮小公設5%~10%，也可以達到實值公設標準的合理化。

李同榮指出，主張實坪制改革的人其最主要的論述有三：

（一）公設不合理與灌水：太多不合理比例公設諸如車道與灌水的管委空間、、等虛坪公設不應該由購屋者買單。
（二）公設不應該計價：公設與實坪合併計價，購屋者不知道實際室內坪數的單價，資訊容易混淆不清。
（三）高公設易炒高房價：因為高公設比，掩飾並壓低總坪數單價，扣除公設實際單價大幅增加。

貿然實施實坪制，將耗費大量人力、物力、財力，政府民衆未謀其利，先蒙其害

李同榮分析，實坪制沒有對與錯的問題，只是各國登記制度不同而已，各有優缺點，而把高房價主因解讀為因為沒有實坪制所造成，太簡化房價組成結構與要素，非單一因素可以推升房價。我們應該深思並反問：推動實坪制房價就會跌嗎？答案應該很清楚，如同雨遮露台不登記不計價後，房價有因此跌價嗎？這證明登記方式不同是無法影響市場機制與房價漲跌的事實。

李同榮認為，主張實坪制雖有其單價資訊透明化與防止公設灌水的優點，但若貿然提出將產生很多後遺症，包括舊制登記九百萬戶全面翻新，全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減三成以上；而若採新制舊制一刀切翻新，恐造成新舊單價的價格揭露更混，購屋者更弄不清新舊單價落差，無所適從，不但房價不受影響，新舊謄本資訊將可能更混餚不透明，同時也耗費大量公帑與社會成本。

▼虛坪改革引起輿論話題。（示意圖／pixabay）

詳細揭露總價除以實坪的單價　強化實價登錄的資訊揭露透明化

為解決虛坪灌水不合理問題並兼顧實坪制資訊透明化的優點，李同榮除了認同林右昌部長上述虛坪改革措施，朝向公設加值的合理化，他同時建言，應該強化實價登錄的資訊揭露更透明化，將於實價登錄中，扣除公設後計算總價除以實坪的單價，並予詳列揭露，以達實坪單價揭露資訊透明化的效果，讓購屋者更清楚買到多少實坪？多少公設？多少實坪的單價？這樣民眾自然會認同虛坪改革制度的好處，虛坪改革就會達到「公設合理化與資訊透明化」的實質宏效。

房價循市場機制運行　虛坪制改革不會影響整體房價漲跌

虛坪改革是否會造成房價漲跌影響？李同榮提兩大觀點說明政策對整體房價的走勢影響非常有限：

（一）整體市場總價不變，單價微調：目前房市處技術面高檔，總價主導剛需市場，在市場機制運作下，虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價，也就是說大部分市場在總價不變下，部分市場單價可能微調，對房價漲跌不受影響。

（二）部分超漲區 單價不變，總價微調：目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板，這些區域的房價原本開始微幅鬆動，若要維持總價，單價若拉高，敏感度會較強，因此可能會微幅影響總價的下修，也就是在公設縮水變動下，單價不變，總價會微調，但這不代表是政策影響，而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

李同榮最後強調，內政部虛垀改革已排除需投入龐大人力、物力、財力的實坪制，採取虛坪改革可針對虛坪灌水問題大幅改善，政策值得肯定，實坪制與虛坪改革熟優，其實就取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵，前項政策已訂，後項資訊透明化政策尚待政府更費心思。

（封面示意圖／pixabay）