央行歷次打房有效嗎？專家細數「跌3次」：最後都漲回來

中央銀行今年第3季祭出第七波房市管制措施，加上近期銀行房貸水位拉「緊」報，房市急速降溫，不過民眾最期盼的仍是房價會不會應聲下跌，檢視央行前面6次推出管制措施的房價變化，發現上漲與下跌個出現3次，不過房仲觀察，從長期趨勢來看，整體房價最終仍然持續上揚。

中信房屋研展室彙整實價登錄，對比央行前6次推出房市管制措施前後的房價變化，其中第一波2020年Q4、第三波2022年Q3及第六波2024年Q2的房價仍持續上漲，不過第二波2021年Q1、第四波2022年Q4及第五波2023年Q2則確實讓房價下跌。

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中信房屋研展室副理莊思敏指出，台灣的房價向來呈現「大漲小回」的趨勢。回顧2020年底，央行首次推出選擇性信用管制時，當時全台的平均房價約為每坪30.5萬元，隨後經歷了多次打炒房，期間房價確實曾出現下修，但修正的幅度相對有限，截至今年Q3全台平均房價已來到每坪46.7萬元，短短4、5年每坪就增加了16.2萬元，漲幅高達53%，漲勢相當驚人。

▼央行前6次的信用管制措施，房價有3次下跌。（圖／中信房屋提供）

為何政府頻繁打炒房，但房價卻始終居高難下？莊思敏解釋，雖然政府祭出了一系列打炒房政策，旨在抑制過熱的投機炒作行為，引導房市朝向更健康的方向發展，但房價上漲仍有基本面的支撐，一方面是過去幾年全球QE、降息、台商回流等因素導致游資氾濫，大量熱錢湧進不動產市場，擴大房市需求。

另一方面，莊思敏接著說，由於缺工少料、原物料上漲及土地取得成本提高，建商營建成本跟著增加，最終也會轉嫁到消費者身上，進一步推高房價。

至於此次被視為「史上最重」的第七波打炒房措施，是否能一舉打下高漲的房價？莊思敏認為，這次央行出手，加之近期沸沸揚揚的銀行房貸限額風波，確實讓市場信心受到很大干擾，買賣雙方進入觀望狀態，交易量快速萎縮，讓原本的供需結構面臨反轉的壓力。

由於房市一向具有「量行價先」的特性，莊思敏判斷，若長期買氣不振，房價最終勢必會有所回落，惟鑒於通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等利多因素仍在支撐市場，因此判斷房價下修空間也會相對有限。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）