全台老屋破500萬！ 專家揭「三大殘酷真相」：注定難都更

隨著全台30年以上老屋突破500萬戶，今年適逢地方大選，「加速都更」成為各縣市長候選人的政見熱區。民眾黨新北市長參選人黃國昌6日拋出「都更三新箭」首波政見，力求提升行政效率。然而，擁有20年地產與金融資歷的專家蕭大立卻直言，候選人紛紛畫大餅，但不敢說的實話是：「台灣大部分的老房，注定難以都更！」

蕭大立在《阿宅-雙碩士地產顧問》粉專指出，都更難以推行並非單靠提高行政效率就能解決，主要受限於三大結構性門檻：

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一、區位先天不良：非都市土地無緣參與 「都市更新」首要條件必須位於「都市計畫區」內。根據統計，台灣劃定的都市土地僅佔國土總面積 13.5%。這意味著許多位於鄉村區或農業區的老房，即便屋齡再高，在法律位階上先天就已喪失都更資格。

二、商業開發無利：房價低迷區建商不進場 都更本質是一場商業合作。建商介入的動力在於重建後的增值空間。專家直言，若老屋位於房價低迷地區，建商計算成本與利潤後發現無利可圖，即便建物再破舊，也無法吸引民間資本投入。

三、投資客與釘子戶困局：蛋黃區利益難統合 即便房子位處精華地段，仍須面臨「人的門檻」。現行都更門檻通常需 4/5 住戶同意，但在具潛力的蛋黃區，常有投資客進場押寶。這些人不住在當地，純以獲利為導向，若條件談不攏便成為釘子戶，導致整體計畫胎死腹中。

面對全台500萬戶的老屋危機，蕭大立批評，候選人若只談行政效率或成長率，而不談實際件數與老屋總數的落差，只是「自打嘴巴」。他強調，解決「人屋雙老」問題不能只靠單一策略，必須結合三項配套：

老宅延壽：針對結構安全的老房進行修繕，延長居住年限，此法不受限於都市土地，適用性最高。

自主都更：由住戶主導，省去與建商分潤，回歸住戶本身利益。

都更危老：延續現有政策，鎖定具開發價值之建物。

蕭大立呼籲，唯有都更危老、老宅延壽、自主都更「三箭齊發」，才是解決台灣500萬戶老房居住問題的真正解藥。

（封面示意圖／翻攝Pexels）