老公寓打6折還賣不動！ 專家揭殘酷真相：便宜治百病跌起來要人命

在中央銀行持續推動第七波選擇性信用管制政策下，房市觀望氣氛濃厚，全台市場逐步進入價格修正期。最新數據顯示，除雙北與桃園部分電梯大樓價格尚未明顯鬆動外，多數縣市的大樓與公寓產品已全面出現下跌，房市專家指出，其中又以老公寓跌勢最為明顯，甚至出現「打6折仍乏人問津」的現象。

阿明21日在《賣厝阿明 知識+》粉專上指出，根據台北市地政局統計，2025年9月住宅價格指數年減約2.51%，其中電梯大樓表現相對抗跌，但老公寓年跌幅高達7.05%，為大樓的3倍。房產專家何世昌直言：「老公寓便宜治百病，但跌起來要人命。」即便老公寓均價只有48.1萬，是電梯大樓的6折價，但省下來的「價差」還是吸引不了主流購屋族。

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老公寓「只剩督更價值」 專家警告這件事

阿明列出網友對老公寓的看法，「只剩都更價值」。網友直接點出安全問題：「有些公寓最大的問題是安全，無關屋齡，是巷弄窄小，消防想救災都救不了。」阿明認為這可不是危言聳聽，「港媒報導香港宏福苑惡火後，《東森新聞》直擊北市老公寓，走廊、樓梯間被雜物、垃圾淹沒，消防栓被機車擋住，專家警告：「一旦發生火災，逃生困難。」

關於保值，他列出網友反應更直接：「精華區地就貴啊，你當作買土地就好，上面的廢墟當成0殘值看待。」、「只剩都更價值。」、「都更房就是買一個夢，運氣好後代子孫可以受益，沒後代的，除非錢很多，不然幹嘛買個夢？」但也有人堅持地段才是王道，不能一概而論。

「老公寓跌這麼慘？」 阿明列出3大原因

市場分析認為，老公寓價格疲弱主要來自3大因素，包括：年輕人不買單、銀行估價保守、都更夢太遙遠。阿明表示，首先，購屋族需求轉變，年輕族群更重視生活機能與安全性，包括管理室代收包裹、冷藏外送服務及門禁系統等，使得具備完善設施的電梯大樓更具吸引力。其次，在信用管制政策影響下，銀行對高屋齡物件估價趨於保守，導致貸款成數偏低，進一步壓縮買方進場意願。第三，老公寓長期仰賴「都更」作為價值支撐，但實務上整合困難、流程冗長，動輒需數十年，使許多投資人對其未來性產生疑慮。

雙北公寓房價指數 「已回到4年前」

根據政大永慶房價指數，2025年第三季台北市公寓指數年跌10.1%，新北市年跌8.2%，且雙北公寓指數均已回落至2021年水準。永慶房產集團研展中心分析，公寓因屋齡高、貸款成數較低，加上投資需求減弱，在買氣放緩時更容易出現價格修正，跌幅高於大樓。

公寓真的不能買嗎？ 例外在這裡

不過，專家也指出，並非所有老公寓皆都慘跌。阿明寫道：「在精華蛋黃區（如大安、信義區）的指標型老公寓，或是在交通樞紐、優質學區周邊，因具備極高的土地價值與出租收益，價格依然維持穩健。」他指出《今週刊》也報導，有人買中山區32年老公寓，3年後轉手房價翻倍！關鍵在於「被城市政策照顧到的地段」政府推動都更、危老，或捷運、新商圈開發，這些區域的老屋才有翻倍潛力。

老公寓跌到6折也沒人要 原因曝光

阿明表示，以前大家說「地點好，公寓就沒問題」，但2026年的邏輯變了：核心區大樓具備稀缺性與強大貸款優勢，房價強者恆強；老公寓除非地段無可取代且都更在即，否則在限貸令下，它就是銀行眼中的「邊緣產品」。最後他問道「問題來了，你會為了那個不知道要等多久的『都更夢』，去承擔隨時可能縮水的房價嗎？」

（封面圖／翻攝《賣厝阿明 知識+》粉專）