台北都更卡關「元兇」找到了！ 專家揭三大關鍵問題

近年台北市都更推動速度仍不如社會期待，許多案件從整合、送件、審議到動工，動輒耗時多年。商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰最近接到多家開發商同業反映不少都更問題，包含都更審查詳細審查內容、地主權益與住宅安全。他說，市府為住戶把關，立意固然良善，但程序過於冗長，尤其是「都市更新工程造價要項」中的提列建築總成本計算基準已是近三年前，與現況每坪造價的價差超過5萬元，他建議市政府盡快調整計算基準並縮短審查過程，才能讓都更加速。

賴正鎰指出，他最近接到不少開發商同業反映都更審查問題，尤其是審查流程冗長。他認為台北市都更推動緩慢的主要原因包括，更新前後估價、權利分配與選配、共同負擔項目、容積獎勵、都市設計、少數不同意戶、拆遷安置、違建認定，若牽涉文資或老樹議題，更需要跨局處聯合審查，只要一個環節出問題，都會是牽一髮而動全身，一關卡一關，甚至還要重跑流程，重新掛號，簡直是曠日廢時。

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賴正鎰說，同業抱怨在全球因中東戰火導致石油天然氣飆漲，導致原物料價格攀升，尤其是銅、鋁、鋼筋、水泥與玻璃等建材漲價，國內今年以來又因為土石方處理與去處的問題，開挖地下室成本，每坪大增3至5萬元。

但台北市政府在都市更新審查項目中，現行的「都市更新工程造價要項」規定，關於「都市更新事業及權利變化計畫」的提列建築總成本計算基準，已經是都市更新審議會在113年1月通過實施的，但已經又過了兩年半，明顯偏離市場行情，造價偏低，尤其是近一、兩年大幅快速的波動，營建成本更容易產生落差。

舉例來說，若以15樓的建築成本計算基準，每平方米造價基準僅約20.4萬元，若加上計算土地改良物等特殊工法，也僅能計算22.77萬元。但以台北市實際市場行情來看，RC結構、15層以上的住宅高樓，每坪建築成本至少已達28.5萬元起跳；20層以上高樓現在實際建築成本單價也都來到32萬元；30層樓SRC鋼構甚至要到35萬元。

若是鋼構建築、深開挖基地、特殊耐震設計、高規機電設備、綠建築、智慧建築或基地條件較複雜者，成本更可能再往上墊高。換言之，制度認列成本與市場實際成本，每坪至少已有5萬元以上落差，對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元，足以改變整個都更案的財務可行性。

賴正鎰指出，台北市老屋比例高，都市更新早已不是單純的建商開發議題，台北市長蔣萬安上任後力推「大都更時代」，將居住安全、城市防災、首都競爭力與市民生活品質，列為首要公共政策。然而，台北市是全台房價最高、土地整合最困難、都更程序最複雜的城市，但也是最需要都更的城市。

根據統計，台北市住宅面臨嚴重高齡化，逾30年屋齡的老宅高達67萬多戶，占全市住宅總數將近 72%。其中，屋齡超過40年的建物更高達約 52萬戶，代表在北市每1.76間房屋就有1間屋齡超過40年，住宅老化速度遠大於都更重建效率。

這些屋齡超過40年、50年的老舊公寓，沒有電梯、沒有停車空間，管線老舊、牆裂漏水、耐震不足，在面對地震、火災或高齡化居住需求時，都已經不符合現代城市安全標準，倘若都更若繼續慢下去，受害的將是住在老屋裡的市民。

產業界指出，台北市近年仍有璞真、冠德、潤泰、華固、忠泰、長虹等業者持續投入都更與危老推案，但隨著營建成本、融資利率與住戶分回期待同步升高，業者普遍面臨「成本真實上升、制度認列偏低、分配談判困難」的三重壓力。

賴正鎰說，都更案從啟動到施工經常跨越多年，期間若營建成本上升、利率變動、工期拉長，最終風險多由實施者承擔；若制度成本基準仍停留在過去水準，就會造成帳面成本與實際成本嚴重脫節，實施者與地主合建過程，若共同負擔無法合理納入融資成本、風險準備金與合理利潤，算帳算不過來，民間實施者自然降低參與意願，無法往前推動，都更時程就被拖延變慢。

他建議，市府應儘速檢討權利變換成本認列制度，將現行工程造價基準由「固定表格」思維，調整為「基準單價加物價指數連動」機制，至少每半年檢討一次，納入營造工程物價指數、鋼筋、水泥、混凝土、機電設備、人工成本、融資利率與工期變動。

▼ 台北市建物工程造價基準表價格。（圖／鄉林建設提供）

（封面圖／鄉林建設提供）