大兒欠卡債！ 媽急過戶給小兒「怕房被扣押」 律師勸：千萬毋湯

父母謀劃身後事，擔心子女揹債敗光祖產怎麼辦？恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師分享案例，一名媽媽遇到上述難題，她育有2子同時擔心住家被大兒子的卡債拖累遭到扣押，打算把房子過戶給沒揹債務的小兒子，但在蘇家宏看來卻不是好方法，他建議預先立好遺囑並且附帶但書，比起直接贈與除了能省下稅賦，也能避免被債務拖垮。

根據蘇家宏在臉書分享，有一名媽媽感到憂愁，因為大兒子欠卡債，只有小兒子結婚沒有欠款，這名媽媽擔心過世後名下唯一的房子會被大兒子的債主扣押，打算把房子過戶給小兒子，還認為這樣就不用擔心房產被扣押，但這種觀念「千萬毋湯」。

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蘇家宏列舉9點建議如下

1. 首先是持有40年的老房產用贈與方式過戶給小兒子，必須支付贈與稅，土地增值稅也要用一般稅率（無法用自用住宅稅率），恐怕得花數十萬或上百萬元，在稅賦上很不划算。

2. 如果房產以出售方式賣給小兒子，國稅局會審查小兒子是否有能力購買、過戶後是否有給買賣價金、交易後媽媽有無返還價金給小兒子，如果沒有「真正支付買賣價金」的事實，將會被認定為贈與，國稅局會要求補交贈與稅並罰款。

3. 這名媽媽其實可以寫遺囑，過世後再把房產指定由小兒子繼承，並且附帶條件，要求小兒子將房產仍然繼續給大兒子居住、大兒子得在媽媽過世3個月內拋棄繼承，這樣就不用擔心大兒子的債權人來查封房產。

4. 用遺囑的最大好處是房產仍在媽媽名下，對她而言也會比較安心，孩子們寄人籬下也會比較乖，因為在別人屋簷下很難不低頭。

5. 另一種情況是過戶到兒子名下，那麼房屋就是兒子的，如果兒子將房產贈與媳婦或是抵押借款，媽媽都是無法阻止的。

6. 用遺囑傳承此房產，房地價值以公告價計算，可能也不用繳遺產稅，也不需繳土地增值稅，相對更能減少額外開銷。

7. 由於媽媽是在104年12月31日以前取得的房屋，未來小兒子繼承後如果要出售，出售房屋可以選擇舊制（不用房地合一稅），土地由於也是繼承取得，未來土地增值稅計算將以媽媽過世當年為準。

8. 如果房產用買賣或贈與都是在過世前就給小兒子，從法律觀點來看小兒子就是所有權人，如果出售房子需要繳房地合一稅，取得成本將以當時買賣價格或贈與當時的房地公告價計算，少不了房地合一稅。

9. 蘇家宏建議，應該要請大兒子面對債務問題，可以運用消費者債務清理條例，向法院聲請債務人更生或清算，唯有把債務處理完，自己名下也可以有財產，那麼媽媽也就不用再擔心了。

（封面示意圖／Pexels）