以房養老有3類！搞錯恐淪「下流老人」無家可歸

▲金管會推行了一項「以房養老」的政策已逾兩年，但仍有不少民眾不了解此計畫。（ 圖 / Pixabay ）

台灣已經邁入高齡化社會，再加上少子化的趨勢，關於退休生活的安排，也成了國人關注的一大焦點。近兩年金管會推行了一項「以房養老」的政策，透過將房產逆向抵押貸款，來獲得「退休金」，讓退休族晚年生活減少負擔。但許多人可能不知道以房養老有3種類型，且若沒好好了解及選擇，恐怕會有老年還要背債或是沒房子住等問題。

▲各家的「以房養老」有些不同，依照業務類型，又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。（ 圖 / 東森新聞 ）

然而隨著國人平均壽命越來越高，以房養老最多的期限又只有30年，假設一名退休族於65歲開始辦理以房養老，有可能到了95歲以後，會引發要還錢或需要交出房屋給銀行的風險。

立委江永昌提出以房養老面臨國人平均餘命增長，契約延長勢在必行，希望導入保險制，填補房價下跌與長壽之風險，並避免銀行就借款人其他財產進行追償。以土銀要修正民法最高限額抵押權的方式而言，立委江永昌認為最高限額抵押權並不限於公益用途，如果貿然修正，是否會引發其他問題。

目前「以房養老」的政策已有12家銀行開辦，而截止至10月底，已有近3,000件的貸放戶數，雖然各家都有「以房養老」的商品，但依照業務類型，又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。土地銀行表示，年長者可透過將自有住宅抵押給銀行，並經銀行配評估後按月付現金給年長者，最低年滿55歲以上即可申請，而最高可貸到8成左右。

▲「以房養老」也要注意抵押年限、利率波動等問題。（ 圖 / 東森新聞 ）

現今多數銀行所推行的方案都是「傳統型」，主要依照銀行授信擔保品鑑估規定辦理，採「按月定額給付」的方式撥款，像是合作金庫、土地銀行及台灣銀行等；而「循環型」也是「按月定額給付」的方式撥款，但不動用不會計息，像華南銀行就是推出這款以房養老；「年金保險型」較特別，撥款方式採「一次給付」，並結合信託及即期年金保險等。

華南銀行的主管也表示，若退休後已有一筆儲蓄可以供日常支出，但擔心未來可能會有臨時的大筆支出，適合選擇循環型的以房養老貸款；若需要穩定的生活費，又擔心老年失能失智的話，可選擇年金保險型；除此之外，還可以選擇較單純的傳統型，將房子反向抵押，取得每月固定的生活費。

簽訂以房養老時，也要注意像是房貸的利率波動，目前雖然是低利率的環境，但難以預料未來的利率水準如何變動。另外，隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高，每月要扣除的利息也越高，退休族須注意養老金會越來越少的趨勢。

政府自2013年推動「不動產逆向抵押貸款」的措施，提供給高齡者不動產換貸款的「以房養老」計畫，截止至今年9月底，承作件數僅有2,883件，且有9成集中在三家公股行庫，核貸額度為158.5億元。但由於中南部申請案件不多，許多傳統觀念要將家產傳給子孫，再加上中南部房子在銀行估價時拿不到好價格，便讓許多民眾放棄。

▲主要因為房價低，鑑價出來的價格也低，不夠每月養老花費，導致中南部很少民眾辦理以房養老。（ 圖 / 東森新聞 ）

許多中南部民眾不滿意「以房養老」的計畫，主要原因就在於房價。由於中南部房價較低，往往銀行鑑價時也對中古屋開出較低的價格，貸款又僅能拿到鑑價的7成，假設一間房子能鑑價到500萬元，實際只能拿到350萬元，以年限30年計算，平均每月只有9,700元，扣除利息後，無法支付生活開銷。

再加上以房養老達60歲就可申請，國人的平均歲數逐年增加，但若僅有30年的貸款期限不足以養老，此外中南部的房子銀行鑑價低，且政策宣傳不夠清楚，許多高齡民眾也誤認為，用了「以房養老」計畫，當人往生之後房子就會歸銀行所有，令許多民眾誤解，降低參與「以房養老」的計畫。

▲金管會主委顧立雄現年60歲，表示願意未來辦理「以房養老」。（ 圖 / 東森新聞 ）

鴻毅地政士事務所所長謝志明就表示，辦理「以房養老」計畫，房屋的所有權還是在貸款者身上，當貸款者往生後，若貸款者的繼承人可支付已貸款的金額，房子還是會繼續由繼承人繼承，若無法一次償還貸款金額，則可利用分期方式償還，或藉由法拍，扣除已貸款金額後的餘款還是會還給繼承人。

由於金管會主委顧立雄現年60歲，就有立委就質詢顧立雄是否願意辦理「以房養老」，顧立雄則表示「未來會去申辦」。此外顧立雄還說，由於30年的貸款期限可能不足以養老，目前將要研議是否能將貸款期限延長。