投資房產壓力將越來越大？學者曝關鍵反轉時機

2022/04/21 17:11 東森新聞記者張琬聆

近3年在台商回流、熱錢滿溢又低利環境下，房地產成為獲利可觀的投資產品，也助長了炒作風氣。今年隨著政府陸續祭出打炒房政策、央行信用管制一波波，還追隨美國快速升息1碼之下，學者觀察，下半年開始，台灣房地產恐隨著資金縮減，壓力會越來越大。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊先從整體金融情勢來看，台幣繼續在貶值，並提及央行雖然表態貨幣政策朝向緊縮，但又表態台灣升息不用緊跟美元腳步，因此市場預測台灣升息幅度小於美國，將導致資金不斷向美元移動，「也就是台灣市場的資金不斷在失血」。

章定煊進一步舉美國10年公債殖利率4月20日是2.85%為例，說明這是無風險利率（RFR，Risk Free Rate）的代表，也就是投資1000萬元，未來10年毫無風險的狀況下，10年後會變成1324萬元，單利報酬率32.44%。

以此標準來看投資台灣住宅，扣掉交易成本如仲介費、房地合一稅之後，加上每年租金收益，10年後可以無風險淨賺32.44%嗎？章定煊強調，「房地產是有風險的，起碼要淨賺50%以上才及格，以目前的高房價，真的有把握嗎？」

因此若要從投資角度來看房地產，利率上升可說是最大的壓力，因為會不斷墊高報酬率的門檻，從而使資產的評價降低。

而美國據稱6月將開始啟動縮表，每月緊縮950億美元，即使只執行1輪（1年），明年6月美國聯準會資產規模會從目前的接近9兆元，降至不到8兆元，打個比方，就是變成2400CC的引擎來拖2700CC的車體；如果進行兩輪，就變成2100CC的引擎來拖2700CC的車體。

雖然目前市場仍有較樂觀的看法，認為美國為了顧及經濟，聯準會不會這麼狠，但章定煊認為，有時候沒有狠到讓一些不良廠商破產，通膨就解決不了；另有更樂觀看法則是說，美國只要通膨獲得控制，又會走回量化寬鬆的老路，他則認為這說法「有點樂觀過頭了」。

所以回過頭來看台灣房市，章定煊認為，今年下半年開始，台灣房地產隨著資金的縮減，可能壓力越來越大，由於成本不斷上升，但投資買氣縮減，有的小建商已經開始傳出吃不消，想要盤讓建案給中大型建商。除非央行願意讓台幣「貶到吃土，通膨直飛上天」，投資房地產才會繼續有所做為。

(封面／東森新聞張琬聆攝)

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