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(2024/11/08 16:14)
住宅1年多10萬戶！2縣市增數超車新北 估價師：將出現價格戰
2023/08/07 15:24 EBC地產王 記者張琬聆
根據最新統計，全國住宅存量逾922.8萬宅，年增超過10萬宅，六都中以台中市、桃園市擊敗長年冠軍的新北市，年增2萬、1.8萬宅；另觀察待售新成屋數全國逾8萬戶，也是台中、桃園年增逾3成相對有壓力。估價師分析，適當讓利能提高成交率之下，將產生價格戰。
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正心不動產估價師聯合事務所統計住宅存量及空屋、餘屋變化，其中最新全國2022年第4季的住宅存量已達922萬8691宅，季增31639宅，以年度表現來看，較去年成長10萬5386宅。
▼全國住宅存量逾922萬宅，去年1年就增加了10萬宅。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
台中桃園新增住宅存量 超車新北市
觀察六都表現，長期新增量體位居首位的新北市，曾在2020年一度遭台中市反超，雖於2021年再度奪回年增王，但最新2022年又再度由台中搶下新增量體最多的縣市，去年新增20104宅，佔比高達19.1%；甚至連桃園的新增量體也也首度超越新北市，年增18470宅，佔比達17.5%。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠分析，台中、桃園兩縣市住宅存量大增，顯示交易熱區發生移轉，主要是因為該兩地的重劃區多、新案量大所致，「須觀察區域後續存量去化率，若表現不佳則易有賣壓問題」。
▼台中及桃園新增的住宅存量，去年超越新北市。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
另外再觀察空屋與餘屋變化，根據最新去年下半年低度使用（用電）住宅比率統計結果，全國達8.77%，其中高雄9.21%的比率最高，供給大於需求問題相對其他都會區嚴重，台南及桃園8.57%、台中8.07%、新北7.18%，台北僅6.69%為六都最低。
下半年交屋旺季 空屋比率降低
陳孟筠指出，整體而言，全國及六都近3年的上半年低度使用(用電)住宅比率普遍都上揚，但到下半年則會下滑，極大原因在於下半年為常態性交屋旺季，隨著家戶結構改變、例如原同住家人分戶移居，導致房屋設籍數量增加，分母因此變大，進而造成比率降低。
陳孟筠以台中為例，近3年以來的空屋變化，2021年下半年較2020年下半年減少6009宅，但在2022年下半年適逢年底交屋旺季，數量又再度攀升，年增6218宅，其中以北屯區1833宅、及烏日區1470宅增加超過千戶較多，「有部分數量可合理推測為剛交屋、進入設計裝潢階段而產生的暫時性空窗期」。
▼近3年空屋變化普遍在下半年因交屋旺季而下滑。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
待售新成屋增加 壓力區現價格戰
再看最新去年第4季待售新成屋宅數（俗稱餘屋）統計結果，全國共達8萬2307宅，年增率18.1%。六都中以新北市1萬6623宅最多，不過年增僅10.5%；桃園市1萬3625宅居次，年增更高達38.7%最多；台中市1萬3萬1287宅，年增也達31.3%；高雄市8486宅年增7.2%、台南市7056宅年增18.8%、台北市3752宅年增2.8%相對輕微。
陳孟筠提醒，六都的待售新成屋全數成長，其中又以台中、桃園年增皆超過3成、且超過5成比例為屋齡2年以下，反映出這2地的新成屋市場銷售壓力漸增。
陳孟筠同樣以台中市場為例，最新2022年第4季各行政區的待售新成屋統計來看，北屯區2970宅最多，其次為南屯區1983宅，烏日區則以1591宅位居第三，又以北屯及烏日的房屋待去化數量較高，容易產生價格戰，「當區域供給量過大時，會形成買方市場，買方主控權較高，賣方若能適當讓利，較能提高銷售成交率」。
▼台中及桃園的待售新成屋數年增逾3成。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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