不賣也不買「房市一灘死水」！估價師曝受災戶：無一倖免
(2024/11/07 10:37)
台中123筆抵費地今標售 單價令估價師心憂：房價恐追上地價
2024/03/07 17:36 EBC地產王 記者張琬聆
不受內政部及房產業者喊話「帶頭炒地」所影響，台中市地政局123筆總底價達204.6億元的市地重劃區抵費地今（7）日如期開標，共標脫出48筆土地，標脫率約39%，標脫總金額約86.2億元，並出現創區域新高的單總價，估價師計算，以如此開發成本來看，未來推案單價上看7~8字頭，「邁向房價追上地價的窘境」。
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本次台中市地政局的土地標售，一口氣釋出123筆13期、14期市地重劃區抵費地，合計總面積約2.8萬坪，規模為台中近年之最。最終吸引72標封、54筆土地有人投標，9標封作廢之下，標脫出48筆土地，標脫率約39%，標脫總金額約86.2億元，整體溢價率約7%。
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▼台中市地政局市地重劃區抵費地今日標售，標脫率約39%。（圖／台灣房屋提供）
標脫率低僅約4成 估價師：投資人居安思危
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，13期與14期重劃區均為台74線環內的精華重劃區，因此關注度頗高，不過開標前夕引發社會輿論，加上不乏土地型態狹長標的，且部分方正土地底價與市價無異，因此投標狀況不算熱絡，整體溢價率不到1成，與先前幾次標售相比，表現顯得低調。
「標售結果一如業界預期！」正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析，標脫率不到4成，顯示央行信用管制下，土地融資貸款只有5成，其中1成開工才能撥付，因此開發者須籌措6成自備款，如此高的購地門檻，加上此次底價訂得過高，普遍超過市價的1~2成，標脫狀況才會這樣低。
黃昭閔揣測投標人的背景，除了鄰地為整合大面積土地，必須高價出手投標外，其餘標脫的土地應為自建企業總部考量，「投資的買盤幾乎沒有人進場，可見房市已到居高思危的程度！」
▼14期重劃區為台74線還內精華重劃區。（示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
地價皆創區域新高 未來房價恐追上地價
其中單價地王為14期仁平段328地號土地，標脫單價達101.1萬元；總價地王則由14期榮德段88地號土地奪下，得標總價逾6.4億元，換算單價也達百萬元之譜，不論單總價，均創下榮德段的區段新高。
台灣房屋興安特許加盟店店東邱正雄指出，14期仁平段緊鄰11期熱鬧商圈，且328地號為容積率較高的商五用地，同區段相同地目的最高單價可達106萬元，標售價碼符合行情。
單總價都改寫區段新高的榮德段88地號，邱正雄指出，同樣為容積率較高的商業區土地，且該地是方正的角地，又鄰近即將動工的「台中巨蛋」，未來發展性可期，因而吸引投資人積極搶進。
▼14期土地標售結果改寫區段新高。（圖／台灣房屋提供）
至於13期重劃區雖無土地突破百萬元單價，但昌明段106地號土地標脫單價99.9萬元，也直逼百萬元門檻，已改寫該區土地單價新高。陳定中表示，該土地為文心南路、文心南七路與大墩南二街的三面臨路方正土地，且距離捷運豐樂公園站、萬坪豐樂雕塑公園都不遠，立地條件佳而成13期地王。
黃昭閔則憂心表示，由於這些重劃區住宅區的容積率都只有140%，加上20%的奬勵容積，頂多168%，屬低強度的使用管制，所以建商勢必再花大錢去買道路用地做容移，以13期標脫的土地單價平均在70~80萬元的水位下推估，未來房子的建坪單價也將上看70~80萬元，「台中即將邁入『房價』追上『地價』的窘境。」
回頭看這陣子輿論對標地的批評，黃昭閔直言，台中市政府只關心自身財政問題，誤判高房價引發民怨的情勢，沒想到此次的輿論效應不是只是以為的漣漪，恐會變成了大海嘯！
▼估價師擔心13期標脫的土地價格，恐讓未來建案單價上看70~80萬元。（圖／台灣房屋提供）
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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