不賣也不買「房市一灘死水」!估價師曝受災戶:無一倖免
(2024/11/07 10:37)
台中123筆抵費地今標售 單價令估價師心憂:房價恐追上地價
不受內政部及房產業者喊話「帶頭炒地」所影響,台中市地政局123筆總底價達204.6億元的市地重劃區抵費地今(7)日如期開標,共標脫出48筆土地,標脫率約39%,標脫總金額約86.2億元,並出現創區域新高的單總價,估價師計算,以如此開發成本來看,未來推案單價上看7~8字頭,「邁向房價追上地價的窘境」。
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本次台中市地政局的土地標售,一口氣釋出123筆13期、14期市地重劃區抵費地,合計總面積約2.8萬坪,規模為台中近年之最。最終吸引72標封、54筆土地有人投標,9標封作廢之下,標脫出48筆土地,標脫率約39%,標脫總金額約86.2億元,整體溢價率約7%。
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▼台中市地政局市地重劃區抵費地今日標售,標脫率約39%。(圖/台灣房屋提供)
標脫率低僅約4成 估價師:投資人居安思危
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,13期與14期重劃區均為台74線環內的精華重劃區,因此關注度頗高,不過開標前夕引發社會輿論,加上不乏土地型態狹長標的,且部分方正土地底價與市價無異,因此投標狀況不算熱絡,整體溢價率不到1成,與先前幾次標售相比,表現顯得低調。
「標售結果一如業界預期!」正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔分析,標脫率不到4成,顯示央行信用管制下,土地融資貸款只有5成,其中1成開工才能撥付,因此開發者須籌措6成自備款,如此高的購地門檻,加上此次底價訂得過高,普遍超過市價的1~2成,標脫狀況才會這樣低。
黃昭閔揣測投標人的背景,除了鄰地為整合大面積土地,必須高價出手投標外,其餘標脫的土地應為自建企業總部考量,「投資的買盤幾乎沒有人進場,可見房市已到居高思危的程度!」
▼14期重劃區為台74線還內精華重劃區。(示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)
地價皆創區域新高 未來房價恐追上地價
其中單價地王為14期仁平段328地號土地,標脫單價達101.1萬元;總價地王則由14期榮德段88地號土地奪下,得標總價逾6.4億元,換算單價也達百萬元之譜,不論單總價,均創下榮德段的區段新高。
台灣房屋興安特許加盟店店東邱正雄指出,14期仁平段緊鄰11期熱鬧商圈,且328地號為容積率較高的商五用地,同區段相同地目的最高單價可達106萬元,標售價碼符合行情。
單總價都改寫區段新高的榮德段88地號,邱正雄指出,同樣為容積率較高的商業區土地,且該地是方正的角地,又鄰近即將動工的「台中巨蛋」,未來發展性可期,因而吸引投資人積極搶進。
▼14期土地標售結果改寫區段新高。(圖/台灣房屋提供)
至於13期重劃區雖無土地突破百萬元單價,但昌明段106地號土地標脫單價99.9萬元,也直逼百萬元門檻,已改寫該區土地單價新高。陳定中表示,該土地為文心南路、文心南七路與大墩南二街的三面臨路方正土地,且距離捷運豐樂公園站、萬坪豐樂雕塑公園都不遠,立地條件佳而成13期地王。
黃昭閔則憂心表示,由於這些重劃區住宅區的容積率都只有140%,加上20%的奬勵容積,頂多168%,屬低強度的使用管制,所以建商勢必再花大錢去買道路用地做容移,以13期標脫的土地單價平均在70~80萬元的水位下推估,未來房子的建坪單價也將上看70~80萬元,「台中即將邁入『房價』追上『地價』的窘境。」
回頭看這陣子輿論對標地的批評,黃昭閔直言,台中市政府只關心自身財政問題,誤判高房價引發民怨的情勢,沒想到此次的輿論效應不是只是以為的漣漪,恐會變成了大海嘯!
▼估價師擔心13期標脫的土地價格,恐讓未來建案單價上看70~80萬元。(圖/台灣房屋提供)
(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)
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