年收太低房貸借不到8成？ 專家曝「銀行早就這樣」：大家以前太麻木

近日市場傳出龍頭銀行降低貸款成數，收支比提高到2倍，導致年收入未達200萬元若買2千萬元的房子將貸不到8成。估價師直言，早在去年10月大型銀行就這麼做，其實要求合理，只是大家過去被太低的收支比給麻木了，讓人過度樂觀看待還款能力，只是如此一來，扶養人口較多的成數會較低，也苦了單身貴族。

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近日網路流傳龍頭銀行縮減房貸成數，公式為月收/（房貸+最低生活費+信貸+信用卡分期）>200%，收支比的成數狀況，大致是200萬元最高可貸到8成不減、180~200萬元減0.5成、160~180萬元減1成、140~160萬元減1.5成、140萬元以下減2成。引發眾人哀嘆是「央行隱藏版第八波」、「雨天收傘」了。

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不過高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，其實大型銀行貸款收支比提高到2倍，應該是去年10月底或12月底的事情了，如今才爆發出來，應該是有人要貸款才發現的。

《東森財經》去年9月底採訪陳碧源銀行限貸狀況時，便觀察到銀行審核趨嚴，要貸到最高的8成得看收支比，當時對於放款金額審核上逐漸從收支比1.3上調到1.8以上，至少要年收入100~150萬元才能借到1000萬元的額度。結果受訪完的隔天，便有銀行友人告知陳碧源，收支比要改成2倍了。

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所謂的貸款收支比，就是收入與支出占比，銀行會調貸款人的財產清冊、並觀察收入與支出的比值。假設要貸到1000萬元，理想上以新青安貸40年，每月房貸約3.1萬餘元，若以台北市最低生活水準開銷一個月1.7萬元生活費來看，等於支出就要4.8 萬元，過去低收支比時是再乘上約1.3倍，就是銀行可接受的收支比，如今若上調到2倍，購屋人的收入勢必要更高才貸得到，否則就得降低成數或貸款金額。

收入泛指申貸人的年總收入，包含月薪、包含年終或績效等一切獎金、可化為年收入之其他收入等。支出包含申貸的本利和貸款支出、申貸人及扶養人口的最低生活費用，看家庭成員有幾個人，就加多少費用支出，每個縣市不一樣，所以如果扶養人口多，或是單身貴族，貸款成數會比較低的原因在這裡。

▼銀行上調貸款收支比。（示意圖／pixabay）

銀行將收支比訂在2倍的用意，大概就是1個人的年收入用36%（40年期）到40%（20年期）拿來房貸；如果是2個人的家庭年收入用28%（40年期）到33%（20年期）拿來繳房款。

陳碧源認為，其實2倍的設定，符合國際以及一般的壓力線要求，「只是大家都被以前反而是不合理的貸款收支比給麻木了」，特別是台北市，以前都是用收入的60%來還房貸，其他縣市早期用3成還房貸，現在也愈來愈高，多數超過4成以上，造成買方過度樂觀看待還款能力，也無形中墊高了房屋可購買力，讓房市供給者肆無忌憚提高房價，「特別是預售屋這一塊，因為容易造市」。

陳碧源強調，國內大型銀行自去年下半年起就不斷提高貸款收支比，從1倍變成1.3、1.4倍，之後又提高到1.8倍，再到2倍以上，就是為了讓貸款成數比較合理，也讓銀行的風險權數降低一些。

「很多人貸不到款，不是真的貸不到，而是他的收支比不足，被降貸款成數，達不到自己的預期」，陳碧源補充，所以去年9月開始，才會很多人都哇哇叫，12月後更是如此。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）