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胡偉良/爛尾樓危機頻現 成屋銷售會是未來銷售主流嗎?

2022/06/16 13:22 東森財經新聞

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良

近期房地產風險頻現,建商建案以拖待變、乃致於爛尾樓案件時有所聞,從維護購房者的利益層面出發,「新成屋銷售」將是大勢所趨。

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事實上,縱觀全球絕大多數國家實行的大多也是新成屋、現房銷售制度,而且很多發達國家,更注重對開發商責任的約束、資金的監管、專案程序的跟蹤,主要都是在保護購房者的利益。

▼多數國家多採新成屋、現房銷售制度。(圖/Pexels)

預售制度原本就是時代背景下的產物,主要在協助解決建商自有資金和購屋者自備款不足的問題,是對開發商、消費者都有利的一個「雙贏」售屋行為,近期卻在興建成本暴增下,暴露了預售屋的衍生風險,購房者面臨交房時間不確定、房屋品質難保證等問題,並引發購房者與開發商之間的糾紛。

一手交錢,一手交房——新成屋銷售大勢所趨

僅僅依靠加強監管,難以解決預售制帶來的風險和問題,此刻的房地產開發銷售模式需要重新考量。像是檢討房屋預售許可條件,逐步提高預售許可門檻,直至過渡為新成屋銷售。

▼民眾付錢買房就能取得房子,居住需求更有保障。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

長遠來看,商品房市場最終會走向新成屋銷售,亦即「所見即所買」,讓民眾的居住需求能夠更有保障。

房地產市場的兩大制度存在改革空間,也是引起房地產市場價格上漲的重要原因。

(1)預售制度

預售制度之所以會引起房地產價格的不合理飆漲,關鍵的原因在於資訊不對稱及價格預期。

▼預售屋因具有對未來價格的期待,是房價上漲的重要原因。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

由於開發商掌握更多的房地產市場資訊,因此可以利用資訊對房價形成影響,從而造成消費者利益的損失,像是藉由預售製造「房子不足」的假象,導致人們對房價產生上漲的預期,而房地產市場原本就存在著買漲不買跌的情形,因此會導致價格進一步上漲。

預售屋最大的投資優勢在:定金和每期的工程期款金額不高,槓桿效益大,在房價看漲的時候,增值的效益大,因此介入的投機客也多,在需求量大的情況下的確很容易拱高房價,這也是為什麼政府在近期打炒房的措施中緊緊鎖死炒房的主因,除了高比例的房地合一稅外,還限制房產的移轉。

(2)房貸的分期付款制度

房貸的分期付款制度加大了消費者的未來支出,是一種加槓桿的消費方式。

▼胡偉良認為預售制度應逐步優化,再與新成屋銷售接軌。(圖/胡偉良提供)

從小的方面來說,對家庭的未來消費結構會產生重要影響;從大的方面來說,則影響整個社會的消費能力,如果民眾收入能持續增長還好,一旦收入縮水或者經濟不景氣,這種制度將影響家庭的財產保值性,甚至影響國家金融的體系安全。這也是為什麼經濟一旦不景氣法拍房即會大幅增加的主因。

因為預售制度行之有年,要驟然全面禁止也有困難,尤其當今房價愈來愈高,能一次籌足自備款的畢竟是少數,預售制度的逐步優化,最後再與新成屋銷售接軌,或許會是未來房屋銷售的新發展。

 

作者/胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

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