升息房貸壓力大「用寬限期救命」？達人：小心吃到毒蘋果

2022/09/27 09:48 東森財經新聞

央行再升息碼，房貸族壓力增加，不少人也開始考慮，想延長寬限期年限，以時間來換取資金空間，不過達人也提醒，寬限期並非萬靈丹，仍要評估自身條件，最適合3種人申請。

事實上不少人會選擇透過申請「房貸寬限期」的管道，來減輕買房時的壓力，但這個看似好處多多的寬限期，到底是怎麼一個寬限法？對購屋族群是蜜糖還是毒蘋果，房市達人「賣厝阿明」也一一做出解析！

▼（圖／賣厝阿明提供）

房貸「寬限期」是什麼？

「寬限期」＝「還息不還本」。也就是在申請房屋貸款時，可以選在一定期限內寬限還款金額，也就是民眾只需要還利息不攤還本金，寬限期結束再攤還本金及利息，假設貸款30年，申請到3年的寬限期，是「3年利息+27的本金＋利息」這樣的還款方式。

寬限期能夠減輕剛購屋時繳貸款的壓力，對於有財務規劃的朋友，是很方便的工具，不僅寬限期內不用還本金，前期需要繳款的金額也不到原來每月還款金額的1/2。

還息不還本，減緩繳款壓力、前期資金可靈活運用，財務規劃較自由

1.前期未繳的本金會再寬限期後與利息平均攤還，務必評估自身還款能力再申請。

2.由於寬限期後償還的本金較多，導致後期需要償還的利息也相對較高，整體繳交的費用也會比較多。

▼（圖／賣厝阿明提供）

針對寬限期的申請條件，會依照每間銀行的規定而有不同的地方，但阿明大致幫各位歸納出以下幾點：

Ａ‧借款人具備中華民國國民身份且年滿 20 歲

Ｂ‧歷年來與銀行往來信用狀況良好（信用卡還款正常，無瑕疵紀錄）

Ｃ‧貸款房屋是「自用住宅」，如果是非自住的首購民眾，不一定會通過寬限期的核准

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Ａ‧名下有3戶（含）不動產，無法申辦寬限期
Ｂ‧如果名下第2戶不動產位於六都及新竹縣市，同樣無寬限期

→以上條件為申請房貸寬限期的基礎條件，詳細規範仍須視各家銀行網站而定。

▼（圖／賣厝阿明提供）

通常現金流不足較常出現在「有裝潢、修繕需求的首購族」及「先買後賣換屋族」。其中像是換屋族，會遇到舊屋還沒賣掉，但購入的新房資金臨時尬不過來，這時候寬限期會很方便的解決這樣的窘境。後續將舊屋出售後資金到位就不用擔心還款問題，甚至可以加速本金攤還。

部分短線進出的投資客在房地合一稅的規定限制內，透過寬限期盡可能壓低自己所投入的金錢，在寬限期到期後將房子轉手出售。但是！務必要注意到房子是不是可以順利再寬限期結束前出售，並且要看自己的持有年限是不是有在「房地合一稅」的年限內：2年內稅率45%、持有超過2年未滿5年，稅率35%。

大部分銀行審核通過的寬限期落在1年至3年（5年相對少數），即便是再寬限期到期前房屋有增值，但也會因為房地合一稅的重稅，不至於到大賺一筆，各位投資人還是要謹慎。

通常會是自己開店做生意的人，預期在寬限期內賺到一桶金，或是工作薪資調漲的人，像是業務或是年資期滿的人，有業績獎金入帳的。

也有因為現在的低利率，將手上有的現金做投資，等寬限期後再慢慢還款的「先投資再還錢」族群，雖然因為投資報酬率可能會比房貸利率高，但如果操作不利，是有賠錢的風險存在！

▼（圖／賣厝阿明提供）

普遍銀行提供的寬限期落在2-3年之間，但有部分民眾條件符合，是可以申請到5年的寬限期，詳細申辦細節還是依照自己配合的銀行為主。

PS.如果想延長寬限期，銀行會針對你的還款記錄去評估，但還是建議各位，非不得已盡量避免延長寬限時間，避免造成加入本金後，要繳的房貸總金額會越來越高，讓日常開銷卡緊緊的狀況。

假設你一開始沒有向銀行申請寬限期，還款到一半才改變心意藥寬限期，只能向銀行協調看看，銀行不一定會受理你的需求，實際情況仍須視各家銀行規定。

在申辦房貸寬限期時，等於是另外再跟銀行簽單獨一份合約，假設你想提前償還本金，對銀行來說就算是「違約」，會收取合約記載的違約金。

阿明建議大家，在簽訂寬限期合約前務必確認自己的財務狀況及開銷分配規劃！

寬限期的優點及缺點是相輔相承的，前期的還息不還本，等於是將後期的本金還款時間縮短而已。它的確可以減輕購屋族前期的資金壓力，但假設你的規劃不夠全面，等於會變成另一種加重負擔的還款方式。

▼（圖／賣厝阿明提供）

（封面示意圖／pixabay）