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蔡漢霖/國人愛買預售屋的5大原因 禁轉售後剩這類房能倖存

2023/01/12 17:22 EBC地產王

文/台北市都市更新學會理事長 蔡漢霖

眾所矚目的《平均地權條例》修正近日甫通過,帶給市場巨大震撼。其中最關鍵的在於預售屋無正當理由不得轉售一節,將會徹底改變這數十年來房地產市場的遊戲規則。

最具體將會帶來的改變,是房屋的預售市場將會大幅縮水,未來可能只有符合特定屬性的案子才有預售的機會,為何我這麼說?

臺灣的消費者買預售屋主要有5大原因:

1.付款輕鬆

只要準備總價10~15%的頭期款,其餘15%工程款可平攤到3年上下不等於施工期間支付,剩下70%交屋後由銀行貸款分20~30年攤提,有助於剛出社會起薪不高的小家庭有購屋築巢的機會。

▼預售屋付款輕鬆,準備好約10~15%頭期款後,後續自備款可在工程期間慢慢支付。(圖/東森新聞張琬聆攝)

2.以較低成本買到更符合需求的房屋

因房屋尚未興建完成,可由建設公司提供服務進行客制化變更,有機會以更低的裝修成本買到較符合個人需求的房屋。

3.有機會買到未來房價

有機會以目前的市場價格,買到3~4年後的房價,在房地產行情上揚的波段也有利於消費者負擔的降低。

4.稀缺產品先搶先贏

稀缺產品、地段、供給地區之產品,先搶先贏,提早卡位。

▼好地段的預售屋易掀起先搶先贏的狀況。(圖/東森新聞張琬聆攝)

5.投資客本小利大的槓桿投資

對房地產投資客來說,如果看好未來市場,選擇購買預售屋可以10~15%的本金搏一個100%的獲利,而未來如房價不如預期,投資客也可以選擇不買入房屋,而選擇折價退屋甚至毀約不買,最多只損失15%本金,可以說是本小利大的槓桿投資。

事實上,預售屋交易市場的存在是好處的。具體而言因一般銀行建築融資僅願意借興建資金的50%,另外50%必須自籌,因此預售的行為有利於興建自有準備資金的降低,能協助原屋主以及中小型建商降低風險、方便籌集資金,有利於都市更新與危老等推動。

投資客的假性需求 造成建商超額供給

然而預售屋交易市場的存在也有它的壞處,其中最大的壞處就是在市場一片看好時,會有大量投資者湧入造成假性需求,導致供給者(建設公司)無法分辨真正的市場胃納量而造成超額供給。

當不動產市場趨勢向上時,這問題或許不大,但當不動產急轉直下進入下跌波段時,大量假性需求的消失可能會進一步加速建設公司資金的斷鍊,也因如此,現存的槓桿投機行為也是目前房地產預售市場最受詬病之處。

▼預售屋市場最大壞處是大量投資客湧入,造成假性需求。(圖/翻拍自竹北高鐵網路社群)

本次《平均地權條例》最重要的一個部分,是大幅限縮第5點預售屋投資市場的操作空間。其立意當然是良善的,本法成熟上路,象徵著第5點房地產的槓桿投機短線操作之行為將會近乎消失,未來消費者買預售屋的理由只剩下前述的1~4的情形。

低首付自住產品 可於預售屋市場倖存

在短線投資客消失後,未來房屋預售市場只會留下自住客與長線投資人,因此低首付自住走向的產品應該有機會倖存,產品稀有特別的產品尚有一搏空間,至於生活機能未臻健全、供給大量的重劃區,未來恐怕逐漸會變成成屋市場。

唯一問題是,在上一波的市場榮景下,部分地區投資客所創造的假性需求泡沫已經發生,現在戳破泡沫將會使投資客較多的區域成為重災區,導致一定狀況的市場亂象。

▼過去投資客較多的區域將成重災區。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

投資型區域將成重災區 中小建商恐撐不下去

更何況近期由於多重因素夾擊,導致全臺灣營建市場進入缺工缺料嚴冬,在造價離譜高昂的狀況下,部分地區如果又產生大量預售交易違約潮,雪上加霜之下確實會有很多中小型建商撐不下去。

長期來說,這對房地產市場的健全化並不一定是壞事,但以房地產投資動輒5~10年為週期的產業屬性下,難免會有不少業者在整個大環境改變的狀況下滅頂。

▼蔡漢霖認為禁止預售屋轉售立意良善,但難免有業者在大環境改變下滅頂。(圖/蔡漢霖提供)

●以上言論不代表東森新聞立場

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

 

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