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(2024/12/23 15:43)
520房市新局／瘋搶房短期無解 專家「沒上車的有怨」：改革壓力不容樂觀
2024/05/17 10:28 EBC地產王記者張琬聆
營建股近期表現亮眼，月初營建指數創高後幾度修正又回升，代銷、建商營收滿盆滿缽，各地都有民眾搶房的狀況，似乎對賴政府即將上任的房市新局仍相當有信心。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛從3個角度來觀察，短期兇猛搶房的狀況無解，尤以南部縣市更值得留意，但也提醒「賴清德不是沒打過房！」在改革壓力仍大之下，市場不容太樂觀。
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這一波的房市熱度與建設利多主要來自政府公部門及大型科技廠，也讓建商銷售市場很暢旺，黃舒衛直言，現在房子搶很兇，建商不用刻意宣傳都賣很好，估計賴政府上任後短期內仍無解，因為許多利多條件都持續存在。
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科技業建廠+軌道建設 營建廠大利多
首先是科技大廠持續在投資，黃舒衛認為，營建廠會是最大的受惠者，因為科技廠擴充產能有時間急迫性，「建廠搶著趕工，預算不是問題」，因此不易發生工程延遲問題，且工業用地較不會有徵收不順或預算被排擠的問題，估計施工品質好的營建廠，營收只會增加不會減少。
▼科技大廠持續投資，營建廠尤其受惠。（圖／東森財經新聞）
其次是軌道經濟不會停，可關注承接較多公共工程的營造商，例如捷運聯開案、地上權案等，包含標案已在手及積極投標的廠商，通常興建後還會委託建商經營，因此獲取穩定租金，「若是交通結點上的開發案就穩賺的，將有現金流挹注」。
尤其雙北、台中這兩年的軌道建設正在開花結果之際，便值得後續持續關注。不過黃舒衛認為，台中聯開宅採地上化模式，開發規模有限，反而是高雄才正要開始進入建設期，至少有2~3線包含紅線、橘線和輕軌，走的是地下化模式，開發腹地規模更大，大案會愈來愈多，又以雙捷交會點最具優勢。
另外值得留意的是嘉南地區這些過去農業大縣的建商動態，黃舒衛指出，這些過去以農業為主的縣市，可用的開發用地相當有限，不像新北、桃園、台中等都會區，地方政府早已規劃很多年的重劃區等著開發，南部沒這些規劃，幾十年的農地擺在那邊，建商只好跟台糖買合建、地上權等。
▼嘉義台南等農業大縣，可開發用地相當有限。（圖／東森財經張琬聆攝）
嘉南農業大縣缺可用建地 搶房狀況短期無解
黃舒衛接著說明，「沒有土地儲備、政府供給牛步之下，供給無法支應需求，南部建商不怕賣不出房子，而是擔心沒有土地原料」，因此在南部重劃區有限又不可能都更之下，開發用地不足，讓搶房狀況短期無解。
雖然房市利多條件充足，例如企業投資、資金熱錢仍多、新青安優貸5年的效期還在，「助漲的條件還那麼多！」但黃舒衛也提醒，這次總統贏得辛苦，還輸掉立法院，政府上下一定有壓力、有警惕，顯示賴政府改革壓力仍在，不容太樂觀。
上車的僥倖沒上車的有怨氣 新青安惹出相對剝奪感
黃舒衛認為，新政府的兩岸關係比蔡英文總統上任時好很多，國民黨成為立法院最大黨，立委傅崑萁還帶隊去中國，某程度的緩和中國與台灣的壓力；過去為駐美大使的副總統蕭美琴，也有助台美關係，所以地緣政治問題會轉好，反而內部民生議題更嚴重，「人民不信任的態度影響較大」。
▼新政府地緣政治問題較過去好，但要留意房價高漲的民怨。（圖／東森新聞）
黃舒衛補充，例如房價過高的民怨，祭出打房政策卻又推出新青安優貸，「有上車的人僥倖，但沒上車的人怨氣更大」，建設遍地開花讓過去低基期區域的房價也高漲，導致在地居民相對剝奪感更深刻，「他們發現連要換個房子都買不起」，都是賴政府須多加注意的狀況。
「賴清德不是沒打過房喔！」黃舒衛提醒，之前他擔任台南市長時調高房屋標準單價，更有別其他縣市公告後時間點一刀切的基準，成為全台唯一縣市調幅適用2001年之後取得使照的建物，也造成後續市長選戰打得很辛苦，「就看賴清德是不是會下定決心改革房市政策，讓政策一次到位，而不是縫縫補補的法案導致漏洞百出、徒生民怨」。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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