房市買氣降溫！新青安10月受理不到5千戶
(2024/11/21 14:10)
去年房市拉尾盤 他讚「政府賞飯吃」平均地權讓賣方開再高也不怕
2024/01/12 11:13 EBC地產王 記者張琬聆
政府為抑制高漲房價，祭出連串打炒房政策，也讓2022年底至2023年初出現短暫量跌價微修的態勢，官員認為「房價會回到甜蜜點」，不過專家指出，最終在「沒料到的2件事」中反轉，先是預售屋禁止轉售卻「不溯及既往」，再有「新青安優貸」讓市場丕變，「很多建商因為打房哀哀叫，其實是政府在賞飯吃」，估計今年能用的政策手段都用盡，房市將飛龍在天。
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「去年的房市不只驚心膽跳，更讓許多專家都嚇得歪七扭八，連內政部次長花敬群都說房價會回到甜蜜點，結果竟然愈漲愈高」，馨傳不動產智庫執行長何世昌提起去年房市走勢彷彿心有餘悸，舉出象徵中古屋價格的信義房價指數及象徵預售屋市況的國泰房地產指數，都顯示前年第4季到去年第1季價格微幅下修，「但下修沒有多久，很快到第4季就上來了」。
沒料到的兩件事 去年房市拉尾盤
會有如此波動，何世昌直言主因來自「去年沒料到的兩件事」，導致該下跌的房價卻沒跌。首先是《平均地權條例》修正草案即將上路，預售屋從此禁止轉售，投資客擔心手上預售屋會無法賣而急著拋售，在去年第1季賣壓達高峰，「沒想到忽然間宣布『不溯及既往』，當時投資客的委售單緊急抽回來，賣壓瞬間就下降了」。
▼何世昌認為去年發生沒料到的兩件事，導致該跌的房價沒跌。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
其次是新青安優貸政策，7月丟出討論、8月馬上上路，「效率快得驚人，效益快速發威，讓市場產生丕變」。何世昌解釋，原本七大都會區二手屋待售量庫存在2023年初賣壓最高，也因該政策快速獲得紓解，導致市場價量背離，「不只漲價、還漲得很兇」。
後平均地權時代 買方已沒得選
何世昌接著說起「後平均地權時代」的狀況，其實早從2016年房地合一稅上路開始，民眾為避開重稅而拉長房屋持有時間，至少持有6年才有免稅額400萬元、持有10年才有最低稅率，因此出現重稅閉鎖期現象，從此二手屋釋出量一直很少，「買方在沒得選擇下，屋主開高價賣也不怕」。
《平均地權條例》效果很類似，「預售屋禁止轉售把投資客的物件鎖住了！」何世昌指出，買預售屋鎖5年，交屋後又有房地合一稅，意謂幾乎買不到完工5年內的新房子，導致雖然建商推案量很大，但是市場不論新建案或中古屋的委售量一直出不來。
▼房地合一稅加上平均地權條例，讓市場新屋及中古屋的委售量出不來。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
少了投資客競價 建商控價力道強
「很多建商因為政府打炒房哀哀叫，其實是政府在賞飯吃！」何世昌從結果回頭來看，現在預售屋禁轉效應已經發生了，「有銷售業者對買方愛理不理，秀出實價登錄直言就是要賣這個高價」，因為少了投資客的競價關係，建商控價力道變得更強！「要買新房子的人已別無選擇」。
展望今年房市，何世昌認為新建案市場將回溫，因為經濟從谷底反彈，選舉因素干擾又消失，加上電價調漲機率非常高，將帶動房價反彈；另一方面是新青安措施快速發威，低總價房型依然好賣，並建議想賺價差的置產型買方往中南部走，鎖定軌道題材建設的區域，有較大的補漲空間，「政府能用的手段都用盡了，今年房市飛龍在天，對於有能力的買方來說，是不錯的購屋機會」。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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