炒作房市恐釀超貸風暴！防堵銀行監守自盜估價師提解方

2023/05/15 13:13 EBC地產王記者張琬聆

近期全球升息引發各國不少銀行破產危機，金融風暴是否捲土重來引發關注，有鑑於國內金融機構放款時有監守自盜、上下其手的超貸事件發生，估價師公會為避免銀行貸款估價球員兼裁判，今（15）日推出〈抵押權不動產估價範本〉，盼降低投機炒作的高估風險。

美國在2007年曾因欠缺金融擔保品估價的獨立客觀性，引發次級房貸風暴，不僅重創該國金融、不動產市場及整體經濟，更對國際經濟帶來巨大損傷，此後各國開始反思不動產金融商品的弊病，並制定相關預防與建全措施，估價規範便是其中重要一環。

次貸風暴警世國內缺乏第三方估價規範

台灣也曾在2000年間面臨大量不良債權的呆帳問題，但中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長郭國任指出，金管會目前仍無視外部估價對金融市場穩定性的重要影響，缺乏抵押貸款債權人需委託外部或第三方進行客觀獨立估價的規範。

▼目前金融機構並無第三方客觀獨立估價的規範。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

隨著近期美國銀行破產危機再現，金融穩定性再次令人擔憂，郭國任表示，相較於國外制定或修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為，國內對此議題的因應對策及重視程度較為消極而且不足，因此應「先打疫苗」，來協助降低金融風險，避免避免不動產超貸及次貸風暴捲土重來。

中華不動產估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠也指出，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價兩種，其中外商金融機構為遵照獨立客觀原則，大多改以委外估價為主，但本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生。

「顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價，以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念，仍有進步的空間。」胡毓忠如此強調。

▼本國金融機構多維持內部估價為主。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

因此該公會特別為此制定〈金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本〉，郭國任表示，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，都是基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險，採取謹慎穩健原則為前提，訂定適用範圍規定。

例如費用等價值扣減項目與參數，要求採取相對高值，避免價格高估風險；對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，不得低於五大銀行一年期平均存款利率。

郭國任補充，雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，兼顧合理估價而非投機炒作價格的目標。

▼制定估價報告書範本，可有效避免常見因投機炒作的高估風險。（圖／中華民國不動產估價師公會全國聯合會提供）

（封面示意圖／EBC地產王張琬聆攝）