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地產:工業地產仍有「硬」需求,台商偏好廠辦首選北市,買地擴廠首選桃園

2019/08/22 11:04 財訊快報/記者劉居全報導

台灣七大類與工業地產有關的行業今年經濟貢獻度已達55%,相較9年前比重呈現增長,再加上面對中美貿易戰衝擊,為分散產能,重新布局生產基地,回台設廠成為台商選項之一,工業地產成為不動產交易寵兒,因此,高力國際針對北、中、南產業鏈帶進行剖析,發現投資人的投資偏好,其中廠辦首選北市、買地擴廠則首選桃園。

根據高力國際調研部董事梁儀盈表示2011年至2019年上半年,將近10年來全國工業類地產與工業用地成交累積總額,其中工業類地產將近3千億元(約2931億元),其中以北北桃等三都,再加上新竹縣市所構建的北部工業聚落交易熱度較高,合計達2633億元,占整體比例近9成。

同一個統計時間,工業用地累積成交總額則將近2850億元,其中以桃園市熱度最高,光是單一城市的交易總額便占全國的1/4。

中美貿易戰開打對於工業地產需求,從2018年工業地產(不動產+土地)成交總額便可觀察到,該年度交易額達819億元,相較低迷時的2014年,總額近494億元,成長幅度達66%。該時間點,工業生產毛額亦由2014年的8.4兆元成長至9.2兆元,成長幅度達12%,顯示工業廠商對該階段景氣呈正向樂觀,因此願意積極投入補充土地及不動產等生產要素。

若觀察個別主要都會區工業地產交易情形,根據高力國際統計,2011至2019年上半年北市工業不動產累積成交總額達1442億元,占全國交易比重近5成,大幅超越其它縣市,其中光是內科的累積成交總額便達1281.5億元,占北市整體交易比重近9成、約88.87%。

高力國際董事總經理劉學龍分析,內科因單一產權且全棟出售廠辦大樓機會較多,租金及售價穩定,長期吸引自用型及投資型買家目光。

工業不動產第二大交易都會區則為新北市,累積成交總額510億元,該都會區產業沿著國道一號及三號發展,包括中和、新店、汐止、土城、五股、三重與新莊等行政區內都有廠辦大樓園區坐落,以電子業、通訊業、媒體業、生技業及物流倉儲業者等主要使用者。目前每坪行情25至40萬元。

至於桃園市因有穩定產業聚落,具陸海空交通優勢,為製造業及物流業者進駐首選,工業用地交易熱度高,2011至2019年上半年累積成交總額達704億元,占全台比重約1/4。桃園身為北部製造業重鎮,具完整上下游產業鏈,產業聚集效應明顯,製造業為當地經濟發展重要主軸,每年製造業產值達新台幣2.9兆元,占全國比重約17%。

至於未來可望進一步帶動工業地產的潛在因子,包括年產值超過14兆的電子電腦及光學製品產業,為穩定擴張產能,將持續增加工業地產的投資規模,再來則是台商回流方案擴大適用、海外資金匯回專法上路預期會為市場注入資金活水,以及工業區體化方案將帶來工廠新風貌。

此外,部分建商也看中此波熱絡需求,於北部主要工業聚落如新莊、土城、三重等區域儲備土地,蓄勢推出廠辦大樓,預估未來2至3年內廠辦推案可能大增,去化時間將拉長,租金與售價可能較難有大幅度成長。

 

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