沈建光：2018巨變前夜的中國房地產

瑞穗證券中國首席經濟學家沈建光 26 日在 FX 中文網發表，中國 2018 年巨變前夜的中國房地產文章，他表示，去年「930」以來，中國房地產調控政策越加嚴厲，地方政府限購、房地產貸款緊縮、加強對消費貸，現金貸違規進入房地產市場的監管，房地產相關稅收政策由鼓勵轉為抑制交易等措施接連出台，帶領中國進入了又一輪房地產調控政策周期。

沈建光指出，這次房地產調控有六大不同點，或使得中國房地產面臨一次巨變。

他說明這六大不同主要體現在：第一，與以往調控不同，本輪房地產調控是中央領導核心意志的體現。中國國家主席習近平提出的「房子是用來住的、不是用來炒的定位」，明確了房地產的居住屬性。

而十九大將習近平新時代中國特色社會主義思想寫入黨章，12 月中央經濟工作會議亦首次提出習近平新時代中國特色社會主義經濟思想，意味著習近平核心地位的鞏固以及對經濟領域掌舵的增強。在此背景下，習近平對房地產的態度決定了未來政策方向，與以往有明顯不同。

第二，本屆政府政策已擴展了曾經的想像邊界。十八大以來，本屆政府諸多措施的推動超出預期。例如，反腐與八項規定推行之初，認為這些改革難以持續的觀點是占據上風的，如今看來，情況大不相同。

反觀房地產政策也可能如此，雖然目前擔憂房地產長效機制並不看好的觀點十分普遍，但從去年以來，地方房價一旦出現環比上漲便接連加強調控的態勢來看，此次房地產領域改革的執行力也要高於以往。

第三，房價 - 收入螺旋式上漲模式已難以為繼。與以往不同的是，中國的房價已達世界頂端，而且已處於由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期，未來收入很難延續以往兩位數的較高增長，甚至可能由於轉型，出現短期的結構性失業。

而如果並未對收入放緩有充分預期，相反，憑藉以往房價只漲不跌的經驗，認為中國房地產市場依靠其獨特性、以及相信政府會為房地產背書就能對抗經濟規律，是十分危險的。

第四，房地產國家牛市透支信任成本。當下供給側改革已到了攻堅階段，房地產長效機制已涉及到財稅改革、土地改革、公共服務均等化等方面，也關乎縮小貧富差距這一社會問題的解決。

如果最終仍難以走出房價屢控屢漲的怪圈，再次坐實了房地產國家背書的判斷，則有可能損傷各界對改革的預期，透支對改革的信任成本。

第五，新動能為擺脫房地產過度依賴創造條件。與以往不同的是，本輪經濟反彈既有房地產、基建等傳統模式的帶動，也有經濟新動能的支持。

今年在傳統領域受到去杠桿政策的影響出現回落之時，高端製造業、互聯網、行動支付、新能源等經濟新動能仍發揮著對經濟的帶動作用，對投資放緩提供了對沖，降低了經濟的負面下行壓力。

而考慮到未來全球經濟復甦帶動的出口提升，消費保持穩健，他認為，推出房地產長效機制，走出經濟對房地產過度依賴面臨最好的改革窗口。

第六，房地產長效機制已經呼之欲出。相比於以往的進展緩慢，十九大後，房地產長效機制正在加快推動，有望破冰。

發改委副主任寧吉喆表示，「房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出台」。財政部部長肖捷近日發文《加快建立現代財政制度》稱，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，推進房地產稅立法和實施，亦是房地產稅加速的信號。

中央經濟工作會議提到保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控為明年房地產定調。而從實踐來看，當下圍繞房地產稅、共有產權、支持住房租賃等相關政策亦在加速落地，長效機制已初現輪廓。

綜上，沈建光認為，十九大之後，中國房地產已處於十字路口。僅管當下仍有不少觀點堅信中國房地產難以走出屢控屢漲的怪圈，但從本輪調控的六大不同來看，中國房地產市場很可能已經處於巨變的前夜，或迎來新時代，特別是房地產稅的加快落地以及地方與中央財權與事權的理順，將從根本上擺脫土地財政的頑疾；而更加注重增長質量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來中國經濟需要降低對房地產的過度依賴，通過改革與創新尋找中國經濟的新動能。