〈分析〉陸房產股暴跌 「棚改貨幣化」收緊影響究竟有多大？

國開行將對棚改案全面收回貸款審核權，嚇得中國地產股連兩天趴在地上，至今 (28) 日跌幅才稍有收斂，對中國三四線城市房價與去庫存來說都是壞消息。

不過專家認為，房地產去庫存的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。更有分析指出，未來中國對房地產去庫存著力點可能會從棚改轉由租賃市場。

所謂「棚改」，是指中國為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程，前幾年中國三四線城市房地産市場出現嚴重供給過剩，甚至出現所謂「鬼城」稱號，相關部門和地方政府將棚改與去庫存相結合，提出「棚改貨幣化」安置的想法。

 

這麼一來，棚改拆遷民眾可以拿著棚戶區拆遷補償款，到市場上自由買房。貨幣化安置可以讓棚戶區居民搬出低矮簡陋的棚戶區，也有助房市去庫存。但這些年下來，部分城市在棚改貨幣化安置推升了房地産市場過熱。

棚改收緊、陸房地產重挫

這回棚改計劃傳出生變，雖然國開行趕緊出面滅火，澄清棚改計畫未喊停，但已讓中國房地產嚇出一身冷汗，影響最大的是佈局三四線城市比重較多的房地產企業，光是兩天的累計跌幅超過 10%，直至今日跌勢才稍有趨緩，昨日慘跌的房地產類股如光大嘉寶 (600622-CN) 截至今日午盤仍收跌近 4%，其他如中南建設 (000961-CN)、華僑城 A(000069-CN) 等也同步走跌。

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立指出，當前部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。

他表示，在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未來的需求。三四線城市的居民收入水準低，用去庫存的手段刺激購屋，金融風險已經隱現。根據去庫存政策，三四線城市的首付比例只有 20%，有些城市還有一次性財政補貼，如果剔除財政補貼，首付比例不到 20%。在這些城市的購房者中有不少是農村居民和工礦企業的職工，這些人收入較低且不穩定，貸款的償還能力存在不確定性。

華創證券債券團隊分析認為，棚改未來可能會慢慢收緊，降低貨幣化安置比例，但對房地產投資影響有限。報告指出，貨幣化安置比例減少，對商品房銷售和房價可能有影響，但對房地產投資影響較小。因為貨幣化安置減少，居民對商品房的需求減少，會導致商品房銷售和房價下降，但實物安置比例增加，政府需要安置房分配給居民，房子的需求沒有減少，同樣會帶動投資。

國泰君安固收首席經濟學家覃漢分析，後續棚改安置等節奏將趨緩，棚改貨幣化刺激的三四線房價大漲和去庫存熱潮將明顯降溫，預計未來對地產去庫存的著力點或將從棚改逐步轉向租賃市場，而房地產市場的超長景氣週期則面臨政策轉換。

報告指出，從短期看，很難有資金能取代央行 PSL 和國開行資金在棚改出資中的關鍵地位和體量，而政府購買在棚改專案中的融資模式恐怕也面臨壓縮，儘管地方棚改專項債批准發行，但考慮到兩者在規模上的量級差距，短期的對沖作用微乎其微。

這也代表，各地方政府新增棚改專案的建設將明顯趨緩，甚至作為棚改項目承接主體的融資平臺，都面臨資金鏈驟然收緊和償債壓力。未來政府單位對地產去庫存的著力點可能會從棚改逐步轉向租賃市場，未來棚改重心和政策支持方向可能會轉移到住房租賃及建設等配套措施上頭。