〈分析〉中國房市修正壓力大 明年有望落底？

今年中國房價受到中國政府利用限貸、限購、限售，以及限價等多項打房政策衝擊下，價格漲勢已經被抑制。部份中國建商單月銷售業績持續呈現年減，而一線城市中古屋價格連續幾個月呈現月減。

不過，在中國建商 11 月份舉債規模大幅成長、碧桂園宣佈重新啟動土地投資，加上近期出現部份中國地方政府微調放鬆房市政策，市場開始關注明年中國整體房市調控是否會有新變化。

多位業內人士預期，在「房住不炒」的長期目標之下，中國政府對於中國房市態度仍有很大機率保持目前調控力道，而「穩健發展」仍是中國房地產產業的關鍵字。

中國房市進入修正

根據中國統計局資料顯示，11 月 4 個一線城市中古屋銷售價格下降 0.4%，降幅比前一個月擴大 0.2 個百分點；其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降 0.6%、0.1%、0.3% 和 0.2%。建商營收方面，雖然前 11 個月上市建商營收整體仍位在高檔，但已有多家企業最近兩月單月營收出現年減。

即使中國建商在房地產投資、開工、成交等面向仍處在正數的成長區間內，但市場價格已反映出下跌訊號，中國房價整體成長速度也正在趨緩中。中國房價下滑因素來自投機客退場、首購族買房意願低、換屋族出現觀望等，顯示出中國政府的房市調控政策衝擊開始慢慢顯現。

目前中國房地產景氣下滑的壓力正逐步擴大，在經歷兩年超出預期的成長後，市場普遍預估明年房地產投資可能位於年減 5%~10% 之間。而在 2019 年春節前，中國大城市的房價還是存在下滑壓力；新屋市場銷售壓力仍在，其中小城市的下滑的幅度可能更明顯。以單月來看，建商土地購置面積成長已連續三個月下滑，房地產開發投資成長趨勢將面臨反轉。

穩定中國房市波動

中國房地產和金融體系存在著錯綜複雜的關係，在中國經濟面臨壓力之下，金融系統的穩定是中國政府首要工作，因此中國房市會進入修正期，而不是崩盤，以防金融系統連帶受累。只要在長期「房住不炒」基調和目前「一城一策」的調控體系下，中國房價不至於有大幅波動，而確保市場穩定運作將是下一個階段中國政府留意的重點。