〈分析〉「錢不夠、目標下調」 2019年中國棚改迎新變局

1 月 22 日，中國住建部公布，2018 年，中國各類棚戶區改造開工 626 萬戶，順利完成年度 580 萬戶的目標任務，投資金額達人民幣 1.74 兆元；但據 2019 年初中國各地政府公布的 2019 年工作報告顯示，已有部分地區大幅下調 2019 年的棚區改造目標。

中國棚戶區改造，是過去三年支撐中國房地產發展，特別是三、四線城市的重大政策，數據顯示，2006 年～2011 年底，中國累積各類棚戶房開工改造數量超過 1000 萬戶，而到 2014 年，這一數字更是提升到 2080 萬戶，而 2015 年～2018 年則累積開工 2442 萬戶。依據此統計數字，中國近 13 年來利用各種方式改造各類棚戶房已超過 4500 萬戶。

從上圖來看，根據 Wind 數據顯示，2014 年至今，中國棚戶區改造建設計劃戶數分別為 470 萬、580 萬、600 萬、600 萬和 580 萬，而中國全國實際執行戶數則分別是 470 萬、601 萬、606 萬、 609 萬和 626 萬。顯示出從 2015 年以來，中國棚區改造實際執行戶數一直高於計劃戶數。

恒大研究院認為棚區改造對於支撐房市發展極為重要，其中，政府利用實物安置可直接拉動安置房建設投資，利用貨幣化方式安置減少房市庫存後，能推動商品房建設投資。同時，棚戶區改造涉及大量基建配套，可帶動房地產上下游產業。

恒大研究院預估，2018～2021 年，棚區改造一共可以拉動人民幣 8.3 兆元的投資金額，其中，房地產投資約人民幣 3.2 兆元（包含安置房投資人民幣 2 兆元、商品房投資人民幣 1.2 兆元）、棚區改造配套基建投資約人民幣 0.6 兆元，房地產上下游產業投資約人民幣 4.5 兆元。

錢不夠 + 下調棚區改造目標成中國房市新隱憂

但根據近期中國各地方政府公布的 2019 年的工作報告，及 2019 年棚區改造工作計劃中發現，儘管中國各地方政府提出要繼續推動棚戶區改造，受限於各方面原因，部份地區與 2018 年相比，大幅下調 2019 年的棚區改造目標，如下圖。

而各地普遍下調棚區改造目標，被市場認為與中央政策緊縮有關。主要因為 2018 年上半年，中國三、四線城市房價快速上漲引發關注，部分觀點認為，棚改貨幣化政策是推動三、四線房價上漲的原因之一。

但這個觀點被中國住建部否認，不過匪夷所思的是中國住建部卻要求因地制宜來推動棚改貨幣化安置程序。並在去年底公布的 2019 年的棚改計劃中，明確提出，政府購買棚區改造服務模式將被取消。

而新的政策對於新開工的棚區改造項目要求不得以政府購買服務的名義變相舉債，或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

順著政策規劃，以專項債的角度來看，根據統計 2018 年中國各地棚區改造專項債發行規模累積人民幣 3100 億元，而全年的棚戶區改造投資則超過人民幣 1.7 兆元

若根據天風證券估算，2019 年中國棚區改造資金需求約在人民幣 1.3 兆元，能落實到政策性銀行貸款與專項債的可達人民幣 1.17 兆元。但因為中國政府購買服務模式取消後，保守預估 2019 年棚區改造專項債可有人民幣 6000 億元的配額，因此還有接近人民幣 6000 億元的資金缺口。

至於這些資金缺口要如何補足，或是中國政府要下調棚區改造的目標，則持續關注未來中國房市變化而定。但可以預期中國各地方政府大幅下調棚區改造目標，對於今年房地產的固定資產投資並不是一項利多。