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少子化好苦惱!「大學宅」租金不漲反跌?包租公要懂這3件事

2018/09/12 12:13 東森財經新聞
少子化好苦惱!「大學宅」租金不漲反跌?包租公要懂這3件事

▲近來大學周邊的出租宅供過於求,導致包租公只好降價求租。(圖/鉅亨網)

以往大學周邊租屋需求龐大,加上穩定的租金收益,讓大學周邊住宅成為投資人瘋狂搶買的標的,不過,近年來受到「少子化」影響,學生租客逐年減少,投資客反而得不償失。對此,房仲業者也提出投資學區出租宅3個觀察要點。

 

據《經濟日報》報導,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,儘管目前還有不少大學城有低價物件殺出,投報率也不錯,但民眾若要投資,仍應注意「避開後半段班」、「沒有多元客源」以及「區域房市不佳」的大學。

 

▲分析師陳炳辰指出,北醫周遭因學生租客減少,房價跌幅也較其他區域明顯。(圖/取自Google Map)

 

分析師陳炳辰認為,為因應「少子化」的衝擊,租客來源是否多元相當重要,像是部分大學少了學生租客,周邊房市往往發生連鎖效應,不只租金跌,房價也跟著下滑。而在房價降低的影響下,原本租屋者就會轉租為買,加速當地房市降價情況,房價跌幅也會超過其他地區,也因此,包租公、包租婆們只能減少獲利,降價求租。

 

此外,陳炳辰也指出,不僅外縣市大學如此,就連位於台北市的台北醫學大學、大同大學周邊,都出現此現象,例如北醫周遭,因為學生租客減少,出租住宅求售相當多,房價跌幅也較其他區域明顯。不過,若是有多元租客的來源,像是靠近士林夜市的銘傳大學,因生活機能佳,租客除了學生還有上班族,因此租屋市場相對較良好,又或者是桃園的健行科技大學,除了周邊商圈熱鬧,也兼具中原大學的學生租客群。

 

▲鄰近士林夜市的銘傳大學,因生活機能佳,租客除了學生還有上班族,因此租屋市場相對較良好。(圖/取自Google Map)

 

然而,陳炳辰也提醒,雖然某些大學地區有著多元租客群,租客來源相對穩定,但若處於房市賣壓大的行政區,民眾也不宜進場,例如淡江大學臨近淡海新市鎮,卻因淡海新市鎮大量供給物件,讓淡江大學一帶房價受到影響,有些房屋賣不出去只好改轉租屋,導致當地市場供需失衡,租金不漲反跌。

 

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大學租屋市場拉警報!距離9月各大學開學日已接近,但根據「屋比」超省房屋比價平台統計發現,至9月1號為止,全國155所大專校院(不含專科學校)周邊1公里內竟還有高達3萬2258間的待租住宅高掛,不僅呈現租不掉的狀態,待租量還比去年同期增加2.4%、763間。另外,觀察目前待租住宅物件量前十名的大學,待租量就有1萬14228間、年增率6.3%,甚至比全國155所大專校院的年增2.4%還高,這十所大學目前周邊都有超過1千間房子等待出租,競爭廝殺相當激烈。

 

另外,屋比統計也發現,即便全台租金頻頻上漲,甚至已連漲43個月,但目前待租住宅物件量前十名的大學,近一年每坪租金開價卻呈現全面走跌的狀況,包含:中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學等,租金開價年跌幅都超過3%以上,顯見「少子化」加上「供過於求」已使大學租屋市場過往的光環盡失。

 

▲目前待租住宅物件量前十名的大學,待租量就有1萬14228間、年增率達6.3%。(圖/屋比平台授權提供)

 

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,過去大學租屋市場動輒7%至10%的租金投報率,吸引不少懷抱著當包租公、包租婆的投資人競相投入,不僅建商頻頻推案,房市交易也相當熱絡,大學周邊似乎成了房市投資的不敗保證。不過,隨著越來越多人加入供給行列,加上少子化影響,觀察目前市場可發現,已有不少大學周邊開始面臨供過於求、難以出租,甚至租金還鬆動下跌的困境,這對大學租屋市場是一個警訊。

 

▲觀察今年待租量前十名的大學可發現,前五名都落在「台中」地區。(圖/屋比平台授權提供)

 

另外,觀察今年待租量前十名的大學可發現,前五名都在「台中」且待租量年增幅度甚至都還高達「1成」左右。對此,陳傑鳴指出,台中房市長期以來供過於求情形相當嚴重,空屋率相當高。隨這幾年政府調控房市,交易量縮,很多想台中置產的投資人不想把資金放定存,但又擔心房價短期可能會下跌,因此,紛紛湧入台中各大學周邊租屋市場,除了想長期抗戰,還希望至少能有個穩定的租金收入。

 

▲觀察近一年台中這些熱門大學租屋市場的租金走勢,租金跌幅也最大。(圖/屋比平台授權提供)

 

然而,從近一年台中這些熱門大學租屋市場的租金走勢來看,「人多的市場」果然最危險,租金跌幅也最大!過度的供過於求已使得目前台中各大學周邊租金價格走跌,甚至可能要削價競爭才租的掉。因此,建議未來還想踏入大學租屋市場的房東,進場前都要審慎評估各區狀況,貿然進場恐怕會面臨「空租期拉長」與「收益不如預期」的窘境。

 

 

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