收房租不如買股票？他呼籲：千萬不要投資店面

▲很多空店經過兩三年都租不出去。（圖／Google Map）

合作金庫昨日（14）舉行「全國企業巡迴講座」，邀請財信傳媒集團董事長謝金河演講，以「從台灣看世界貿易趨勢」為題，謝金河表示，很多台灣人喜歡投資房地產，但現在並不是投資房地產的好時機，現在買房要自己住才能買，最好不要投資。

▲財信傳媒集團董事長謝金河。（圖／東森新聞資料畫面）

謝金河不看好投資房地產，主要是因為在張盛和擔任財政部長時期，通過了房地合一課稅，還加重持有稅，投資客賺到的錢必須拿去繳稅，以前有很多有名的炒房客，現在都消失了。

不是不能買房，而是要自己住的才能買，謝金河還提供一個買房撇步，就是最好選在晚上，因為才看得到大樓開燈比率，如果入住比率達100%，那就代表這棟大樓有良好的生活機能，如果比率低，那麼大部分都是投資客持有，以後絕對不會增值。

▲張盛和曾任中華民國財政部部長。（圖／維基百科）

謝金河建議，民眾如果是自住，或者換屋，隨時都可以進場買，若買房是為了投資，最好不要，因為不僅稅重，不小心還會跌價，房地產的投資價值已經下降。

謝金河表示，現在很多股票殖利率超過5%，不必買房收房租，買股票就好。對於投資店面，他也表示，現在進入電子商務時代，很多空店經過兩三年都租不出去，所以投資店面並不是個好選擇。

財信傳媒董事長謝金河9日在臉書上發文表示，台灣有許多有錢人不是靠著經營事業獲利，而是靠「土地」賺到大錢，他認為台灣對房地產課稅重，但對土地課稅卻較輕，「於是囤積土地利潤遠大於房子，這是有錢人的賺錢秘笈。」

▲大同林家出售不到500坪的土地，獲利至少39億元。（圖／翻攝自謝金河臉書）

謝金河在臉書上表示，大同林家近日終於將原中興百貨對面、原大同產品展示門店的那塊祖產（土地）賣掉了，這塊土地面積僅有456.67坪，但脫手價格卻高達51.1085億元，平均一坪高達1119萬元，這個價錢在台北市內可說是相當昂貴，「我們常抱怨台北市房價很貴，其實建商只是加工業，顏炳立常常形容房子是麵包，土地是麵粉，如果麵粉賣很貴，麵包一定不會便宜。」

▲公園綠地。（圖／翻攝自謝金河臉書）

謝金河指出，這塊土地在他的生活圈附近，一個禮拜至少會經過好幾次，這兩天經過這裡，他把白天，夜晚的景都拍下來，推測「這塊暫時當公園的綠地，很快就會被興富發拿來蓋高樓了。」

謝金河指出，台灣很多有錢人不是靠經營事業獲利，而是靠土地賺到大錢，就連過去這些年前往中國大陸投資的台商也是這樣賺錢。而台灣對於房地產的課稅重，但對土地課稅卻較輕，於是囤積土地利潤遠高於房子，這正是有錢人的「賺錢秘笈」。像這次大同林家出售不到500坪的土地，他們什麼事情都沒做就能獲利至少39億。謝金河直言：「還有什麼比這個好賺的？我們常常在討論公平正義，但是單就土地正義，台灣就無解。」
 

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文／艾蜜莉

前一陣子，我和老公在討論「買房好還是租房好」，當時的我們剛結婚不久，這個話題理所當然地似乎應該成為我們的人生目標。於是我們拿了一張紙，分別寫上買房、租房這兩個方案的優缺點。


▲（圖／艾蜜莉）

寫完優缺點表之後，老公又緩緩開口了，他說：「如果是自住的房子，『房屋未來可能增值』這點其實不太重要！自住的房子就算增值，也只是『紙上富貴』罷了。想實現獲利就必須賣房，但賣房子後如果又想買其他房子來住，其他的房子也變貴了，這樣根本沒賺到啊！ 更何況誰說房子一定會永遠增值，翻開世界各國的房價史，就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…」

1.房地產是景氣循環

房子一定會永遠增值，翻開世界各國的房價史，就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話…影響房市的因素、層面眾多，股市、銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。不過攤開世界各國的房價趨勢圖就能得知，房地產其實是有循環的。是房地產供需是屬於市場經濟的一環，也與經濟景氣循環一樣，會出現繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。甚至房地市場有此一說：「房地產景氣七年一循環。」

以台灣舉例，台灣房地產走過五大循環， 最近一個景氣循環約莫是2002年開始， 長達十一年多頭走勢， 終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價， 比前一季下跌0.54%，是金融海嘯來首度下挫。 2016年第一季，台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。

2.破除蛋黃區迷思

被稱為「天龍國」的台北市，房價連年高漲， 尤其是信義、大安區，更是蛋黃中的精華， 全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌。 其實這個神話，其實早早就被打破了。 但是，蛋黃區的房價仍然高不可攀，台北市精華區房價寸土寸金， 可高達每坪房價50萬以上。 就算是連勝文也曾表示： 「像我這樣的咖，靠自己還是買不起東區的房子。」

但工作機會都集中在台北市，該怎麼辦呢？ 可以考慮延後買房的時間，以房地產景氣循環的周期來說， 台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點， 可以先以租代買，等房價合理了再進場。 或者考慮轉往其他地區找房，以台北市為中心點， 可以考慮板橋、新莊， 甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲， 以時間換取價差。

3.比較買屋和租屋哪個划算

人生的各階段所需要的房子都可能不一樣， 我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作， 此時要變賣不動產，通常需要一段時間， 也不能保證賣出時一定不會虧損， 以租代買可以保有靈活性。 如果是會投資的人，也可以利用目前租房省下的差額來投資， 經過時間的複利之後，收穫將非常可觀！

買房、不買房，對現金流來說，到底會差多少？ 實際使用 EXCEL試算，以我現在和老公居住的地區， 30坪的房子每個月房租大約 32850元， 房價約為 1769 萬 4000元。如果以 20年、3成頭期款、 一段式的房貸 2.264 %來計算， 本息平均攤還，每個月要繳房貸 64218元， 和房租差價 31368 元。

如果把房子頭期款和每個月的差額， 拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上， 20年下來，租屋竟然會多賺 3597萬 2418元。

這個數字實在高到超乎我的想像。 撇出目前我負擔不起這麼高的房貸， 就算負擔的起，以這樣計算下來， 現在買這樣的房子，仍然是不智的選擇！


▲（圖／艾蜜莉）

4.買房的最大原則

對我自己而言，買房的最大原則是： 每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3！ 如果購買的房子總價，已經超出能力範圍， 付房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質。 以年薪收入 90萬的夫妻舉例， 以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3： 年付貸款90萬X 1/3=30萬； 月付貸款30萬/12=2萬5千元　房屋總價約612萬元， 若貸款7成，需自備款184萬元。

5.利用房地產創造現金流

如果有一筆閒錢，也可以買進資產（房地產）來創造現金流。 甚至轉移費用，運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。 但請注意，運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。 同樣以我目前居住地的上面30坪的房子 （房租32850元，房價1769萬4000元）為例。 首先，要計算出房價和每月貸款（2萬5千元）， 並確認當地的租金行情遠大於貸款（假設每月租金4萬元）， 準備好頭期款184萬並買進房子，再把房屋出租， 並收取每月淨現金流1.5萬元（4萬租金減去2萬5房貸）。 不含頭期款23年多可以回收， 等於免費擁有房子加上每月可收現金流。 當然，若在出租期間若有不錯的價差， 也可以考慮直接將房子出售賺取價差。

最後，本文的重點，並非要鼓吹「永遠不買房子」， 而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案， 並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。

若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大， 則選擇租屋； 而若有一天每月房租和每月房貸差不多， 則可以考慮買房。

本文原發表於 CMoney

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