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(2024/11/05 16:31)
股市嗨上2萬點 房市能跟瘋？專家揭歷史驚人巧合
2024/03/18 09:56 東森財經 記者張琬聆
近日台灣投資熱！股市在Ai與半導體帶動下衝破2萬點大關，ETF申購金額爆表衝上千億元，隨著股市發燒，許多民眾也好奇房市是否跟著瘋狂？房市趨勢專家從33年來股市與房市獲利狀況來看，長期投資幾乎打成平手、獲利近3倍，不過短線則不一定同調。
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吉家網不動產整理1990到2023年投資股市與房市的獲利比較，這33年期間，長期持有股市的人（以大盤指數為基準），從指數4530點到17930點（2023年平均指數）獲利達2.96倍，而同期間長期持有房巿者（以台北房價為基準）從每坪房價18萬元到71萬元，獲利為2.95倍，發現長期投資股市與房巿幾乎是打成平手。
▼觀察這33年的股價與房價，長期獲利幾乎平手。（圖／吉家網不動產提供）
股房投資33年 獲利近3倍打成平手
「在更早之前的前20年，台灣處於開發中高成長環境，投資股市與房巿幾乎獲利同様近十倍」，吉家網不動產董事長李同榮指出，可見長期持有股市與房市，都會隨經濟增長基本面的榮衰，出現同步的漲跌，不過股市會預期反應經濟基本面之先，是經濟榮衰的先行指標，而經濟榮衰則是房市的先行指標，房市漲跌便是反應經濟榮衰之後的市場現象。
簡單來說，李同榮認為，經濟基本面好，股市反應在先，房市反應在後，所以股市房市長線雖然同步，但短線則不一定會同調，漲跌步調有不同落差。之所以如此，在於股市因全球股市影響與短線消息面刺激較會上下波動，變現性也較強，「按一個買賣指令，隔天就會有資金進出，資金流動比較快速」，而房市變現性較慢，「賣一棟房子，快則1~2個月，慢則半年甚至1年」。
李同榮進一步說明兩者的風險差異，短期除非重大利多或利空，房價波動較穩定，但股市的短線進出就不一定穩賺不賠，反而是短線進出的散戶容易受傷；房市只要掌握景氣循環的高低點，基本上被套的機會較少，就算短線被套，中線就能轉虧為盈。
▼股市會先預期反映經濟基本面。（圖／東森新聞）
股市資金流動快速 房市長期轉虧為盈
李同榮更強調，從歷史上房市五次循環來看，中古屋在景氣反轉向下時，從高點到低點跌幅沒超過3成，但從低點回升向上的漲幅幾乎都是1倍以上便是一例。
以1990~2000年這段時期來看，隨著房市股市崩盤後，雙雙處於低檔盤整期，房價雖微漲、交易量卻暴增至50萬戶歷史新高，不過又面臨中共飛彈危機及亞太金融風暴影響，台灣經濟正走入資訊業取代房產業成為火車頭工業的轉型期。
進入2000~2014年後，台灣首次政黨輪替後，為挽救經濟負成長與金融溢放比過高的風險，採取增值稅減半政策，拉房產救金融，因此使房地產拉出長達十幾年的多頭市場，股市也由4738點漲到9397點，漲幅幾乎1倍，房市則在後續還有遺贈稅降5倍的政策激勵，台北房價漲近3倍，中南部漲1倍，平均漲幅2倍，顯然這段期間投資房市獲利勝過股市。
▼2000年起政府拉房產救金融，投資房市獲利勝過股市。（示意圖／東森財經 張琬聆攝）
台商回流刺激經濟 近10年股市略勝一籌
接著便是近10年的光景，中美貿易戰使台商製造業大量回流，台積電大舉投資擴廠，刺激經濟增長，股市率先反應，由9307回升到17939點，漲幅幾乎1倍。反觀房市，台北市房價漲幅只12%，中南部包括二線城市漲幅幾近1倍，全台平均漲幅達71%，顯示股市投資稍勝房市一籌。
李同榮指出，2024年第1季至今，股市因反映Al產業的前瞻性與半導體業後勁衝破2萬點，股市表現雖強勁，但漲幅過度集中，也是市場一大隱憂，未來可能會有大幅波動。
至於目前房市也因股市發燒游資增多，加上新青安貸款專案餘威猶存，買氣受刺激而促使交易量大增，李同榮認為，房價端看區域表現，如同股市集中在「護國神山」外溢效應，房巿榮景也集中在「科學園區」的外溢效應，未來半年房市交易量會因經濟表現較佳而交易量能活絡，但房價表現區域強弱分明，部分地區仍然面臨房價調整壓力，明星地區房價也會因超漲過多而出現價格鬆動。
李同榮判斷，由於下半年變數增多，包括經濟增長趨緩、兩岸關係持續惡化而掀起經貿大戰，部分地區房價鬆動在所難免，房市表現偏空，惟因剛需支撐房市跌幅也會很小，預測全年房市將在呈現「量增價穩」「以盤代跌」格局。
（封面圖／東森財經）
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