【小宅買房術】新手適合買套房嗎？先看4關鍵眉角

2022/08/11 18:09 東森新聞記者張琬聆

高房價時代想買房，不少人會選擇從低總價的小宅、套房入手，也是想置產收租的人首先想進攻的產品。不過對於房市小白來說，買套房是否適合？又該注意哪些問題？專家提出4個重點供民眾參考。

小坪數的套房通常被購屋族視為「階段型產品」，當買方頭期款、預算不足時，或目前居住人口不多，需求空間不大時，低總價、好出租、好轉手的特色便相當吸引人入手，但也並非毫無缺點。House123執行長邱愛莉便提醒，套房的單價高、銀行貸款成數低是最常見問題。

1.低總價往往代表高單價

套房雖有低總價的優點，但單價通常也略高於一般住宅的行情，邱愛莉指出，如果單價真的高太多，偏離區域行情應有的價格區間，除了未來出售沒有競爭力外，在辦貸款時也可能因為銀行估價估不到，導致貸款成數降低。

▼套房可能有銀行難貸款的問題。（示意圖／第一建經提供）

因此邱愛莉提醒，民眾在衡量房價時，除了從總價來坪估預算外，也要計算每坪的單價，並查詢周邊鄰近住家、相似格局的實價行情做比價，以免單價過高，折損價格優勢。

坊間有些挑高小宅，訴求1房1廳1衛，甚至可以做到1房的格局，乍看與「套房」不同，但邱愛莉指出，曾聽聞案例是簽約完要貸款時，被銀行判斷是套房導致貸款成數不如預期，才驚覺買到了套房。

原因就出在銀行估價看的是「權狀坪數」，而不是「室內使用坪數」與「室內格局」，這類主打挑高樓中樓、魔術空間的「類小宅」，雖然格局放大，但產權坪數如屬於套房，不可不慎。

▼銀行估價看的是權狀坪數，而非室內格局。（示意圖／取自Pexels）

邱愛莉表示，不同銀行對於套房的坪數規定不同，有些銀行認為建物權狀坪數大於 15 坪才不算套房，有些銀行更嚴格，以主建物坪數加上附屬建物坪數合計要大於 12 坪才不算套房，因此有些銀行不承作套房，或最高只能核貸6~7成，甚至要送到總行審核。

有鑑於此，民眾在出價前，最好先確認詳細坪數，如果透過仲介看屋，最好先請仲介或代書詢過銀行，確認貸款條件後再出手。

許多人優先考慮套房的原因是資金不足，邱愛莉卻指出，其實買套房和標準2房的自備款可能差不多。她舉例，如果買12坪單價45萬元、總價540萬元的套房，銀行只能貸款6成，表示需準備216萬元的頭期款。

▼購買2房所需的自備款，可能跟套房差不多。（圖／東森新聞張琬聆攝）

另一方面，若買25.7坪單價42萬元的2房，總價1080萬元，銀行若能貸到8成，頭期款也要216萬元。等於購買房子的總價差近一倍，所需的頭期款卻相同，2房的貸款雖較高，空間實用性卻也更高，出租效益也更佳。

不少人買套房市為了收租賺報酬率，但邱愛莉直言，依套房座落區位差別，總價的租金投報率約在2~5%不等，其實扣掉貸款利息後所剩不多；若想等房子增值獲利，也會因套房坪數小，即使每坪漲個5~10萬元，總價增加的空間也有限，建議入手前可先評估試算，預計漲幅有多少、扣掉稅費後是否還划算再入手。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）