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(2024/11/25 14:06)
政府做莊不擔心！他喊新青安「5年能賺800萬」 網兩派戰翻
2024/05/30 11:44 EBC地產王 記者張琬聆
去年上路的「新青安優貸」帶出一波創量的購屋潮，首購總價也搭配政策從千萬元起跳，網友估算「就是賭寬限期5年後能漲到2000萬元」，引來兩派立場的論戰，認同的人直言「政府做莊怎麼輸」、「通膨吃過利息就贏了」，反方則擔憂5年後大家一起甩賣太可怕，「也要有人接盤啊」、「結果一堆繳不起的，直接大爆炸」。
新青安方案去年8月上路，因具有利率補貼共0.5%、最高可貸款1000萬、貸款年限可達至40年與5年寬限期的多項優惠，讓首購族有效降低月負擔，讓市場湧入一波買氣，特別是5年寬限期，因為不用償還本金，更讓很多民眾認為是「投資」房市的好方法。
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網友在網路論壇PTT（批踢踢實業坊）的八卦板（Gossiping）便提問「新青安賭贏5年後賺多少？」認為「新青安」基本上就是玩對賭，「現在兩房隨便都千萬起跳，就是賭寬限期5年後能漲到2000萬」，他進一步估算，成本200萬元貸1000萬元，寬限期5年後用2000萬元賣掉，賺800萬元，好奇這樣算對嗎？
多數網友都認同5年後會漲沒錯，「賭通膨吃過利息就贏了」、「五倍槓桿，年化20%屌打台美股大盤」、「5倍槓桿 少說也是300%起跳」、「五年後有大量房源釋出，不過到時即使跌下來一些相比現在也是賺」、「地點沒選錯，三四百（萬）應該沒問題」。
▼網友認為用新青安優貸買房，5倍槓桿能大賺。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
正方：政府做莊不擔心 反方：大家都賣誰接盤
更有人直言，「政府做莊怎麼輸」、「民進黨執政八年來房價漲幅大約100%，所以五年後看有沒有機會五成」、「賺一倍起跳吧，跟著護國神山發大財」，甚至指出政府設定房地合一稅自住400萬元免稅額，「表示政府都認同五年漲400（萬）是個均值」、「笨，當然是設籍滿6年爽拿400萬免稅額，其他的獲利還只要10%稅金」。
許多人還認為5年後還會有新政策，如「新新青安」、「新幼安貸款」、「新青安2.0或是延長」、「2026選舉就會推新青貸3.0了」、「一手新青安讓二手新青安接啊→5年接一次，新青安永動機」、「會有中年安接盤，不要擔心政府炒房的決心」。
不過看衰的人也不少，認為5年能發生的事太多了，「全部套牢慢慢繳房貸」、「持續這樣爆量增加供給的情況，大家一起綁，五年之後甩賣太可怕了吧」、「大家五年後都想賣，不賣還繳不起，誰能漲多少」、「五年後也要有人接盤啊」、「賣不出去等著法拍」、「結果一堆繳不起的，直接大爆炸」、「等著看房市泡沫化，台灣除了6都市區外，郊區房價絕對會崩壞，至少剩一半左右」。
部分網友也認真分析，寬限期就是賭不會跌又能賣得掉，但還是要繳利息，「你要賭增幅大於利息，又能賣得掉，這種不穩定的賭局，就是看之後多少跳樓」，還有網友認為最差就自住，「現金流銀行也早就審好了，收支比是用本利合計算的，增幅根本不用大於利息，青安對應的是你租房成本，不買你也得付房租好嗎」。
▼有網友擔心5年後寬限期結束，大家一起甩賣有壓力。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
後續面臨4風險 投資客倒貨恐增壓力
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，目前房屋租金報酬率普遍在2~3%之間，都比房貸利率高，很多投資客會在寬限期期間將房子出租，用租金來繳房貸利息，這確實可行，但後續也會面臨若干風險，例如租金所得要報稅、房價未必如預期上漲、寬限期後大增的負擔及投資客集中倒貨的狀況。
以預期上漲的房價來說，陳傑鳴認為，網友想賺800萬元的前提是房價年年標漲，卻根本忽略了近年房價已漲到歷史高檔的現實，目前房價年漲幅有趨緩跡象，甚至不排除未來有反轉的可能。
至於寬限期後負擔大增的問題，陳傑鳴指出，若遇到投資客集中倒貨，尤其目前首購產品的空屋率已偏高，房子在無法順利賣掉之下，原本千萬貸款每月僅繳利息不到1.5萬元，寬限期後不僅利率沒補貼，還要開始償還本金之下，每月高達約3.5萬元的壓力遽增。
（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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