台南湧現「預售換約潮」？ 專家揭背後真相：換點現金而已
(2024/11/05 14:15)
房價沒降銷售放緩 專家：只剩建商還在撐
2024/09/19 13:50 東森財經新聞 記者張琬聆
今年下半年受銀行房貸限額影響，整體房市信心不佳，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，8月從熱絡黃紅燈轉為穩定綠燈，顯見限貸暴風圈颳向預售市場，新建案人氣明顯轉涼；但建商供給態勢仍積極，8月推案更勝329檔期，與市況宛如平行宇宙。
8月「住展風向球」六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，走升的分數為預售屋推案量，三降為來客組數、成交組數、新成屋戶數，持平的是待售建案個數、議價率，整體分數為51.7分，房市燈號從原本熱絡的黃紅燈轉為穩定綠燈。
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住展雜誌發言人陳炳辰表示，出於買氣對整體房市信心不足，銀行房貸限額暴風半徑逐步籠罩預售市場，需求轉弱，追蹤指標建案平均來客組數每週約27.1組，而平均成交組數每週約3.4組，雙雙呈現連續第2個月下滑，回到年初水位。
「事實上預售市場本就不少同時為成屋的買盤，眼見成屋貸款卡關」，陳炳辰接著說，但又因為預售屋房價偏高無法輕易出手，便趁勢歇手觀望，除非如雙北市的文山區與土城區特定新開指標案有其吸引力，其餘若非上半年搭上熱潮的舊案，建案現場皆明顯有感人氣轉涼。
▼住展風向球分數下滑，轉為綠燈。（圖／住展雜誌提供）
限貸風暴漫延預售市場 建案現場人氣轉涼
需求端減少，但供給面並未見修正。陳炳辰指出，由於建商早已規劃進場，因此持續積極推出新案的態勢，讓北台灣8月推案量竟一舉突破1300億元，今年以來僅次於520新政府上台的慶祝行情，更勝329檔期。
指標大案以台北市文山區「元利四季莊園」為首，預估案量達600億元，其餘如台北市信義區的「國美榕遇」，以及新北市新店區的「國揚光河」、三重區的「華固慕川」也有超過50億元量體，與調控限貸、民俗月、新青安嚴查、新版囤房稅等利空環境，完全呈現兩個世界平行宇宙，陳炳辰分析，雖然不無「箭在弦上不得不發」的因素，推估建商也擔心利空環境後續即將開始。
至於8月北台灣的新成屋案只推出100多戶，沒有指標案可言，與預售案大顯兩樣情，陳炳辰指出，主因不脫是房價高、自備款的資產需要更充裕，加以新青安嚴查、新版囤房稅等干擾，以及之後將大受這波貸款危機打擊，購置方無錢可貸，買氣恐蕩然無存，建商未來還得面對銀行餘屋貸款喊停，推案將趨每況愈下。
▼住展分析未來推案將趨每況愈下。（圖／住展雜誌提供）
建商不到黃河心不死 房價不輕易讓步
8月待售建案數為902案，分數上雖持平，但以今年每個月數十筆結案的步調來看，已放緩至只比前月減少14筆，除台北市買方資產實力強，保持穩健去化動能外，其他縣市銷售不再強勢，尤其新竹地區待售案不減反增，陳炳辰分析，新竹投資氛圍重，房貸風波明顯受影響，在沒有新案刺激下，舊案去化也走鈍，讓整體銷況受挫。
議價率仍維持1成以內，陳炳辰指出，建商因成本考量，且也不到黃河心不死，若先前的獲利尚足以挺過這段危機時刻，價格不輕易讓步，以不二價銷售亦大有案在，短時間內難撼動房價。
陳炳辰指出，928檔期已預計推案量再創新高，還有不少有意趕在今年底上場的大案，可望讓龍年推案量寫下新猷，但買賣雙方已不同調，包括台北市南港區、桃園市中壢區、基隆市安樂區，與新北市的三重區、中永和區、汐止區等地指標案是否有延推打算，建商動態將透露弦外之音。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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