中古屋卡俗！桃園「這區房價」比預售少4成專家：鑑價未必跟上

2024/10/21 12:41 東森財經新聞記者張琬聆

預售屋賣的是未來價，往往被視為房價的領先指標，也與新成屋、中古屋形成價差。台灣房屋集團台灣房屋集團彙整桃園市不動產交易e指通數據發現，桃園市預售屋與新成屋價差達1成，中古屋又比預售屋便宜了32%；其中桃園區的價差幅度高達40%最大，中古屋等於是預售屋6折價。

根據桃園市不動產交易e指通數據顯示，桃園市預售屋均價每坪35.3萬元，屋齡5年內新成屋均價每坪31.9萬元，兩者價差1成；而屋齡5年以上中古屋均價每坪23.9萬元，比預售屋便宜32%。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，預售屋採多期付款，自備款壓力低，不過單價往往是「未來價」，房價幾乎是同區域中的天花板，相較之下，中古屋相對實惠，且具備4大優勢，分別是「一、總價壓力小」，價格約預售屋的6~7成，購屋總預算低；「二、即買即入住」，無需等待漫長交屋期；「三、生活機能好」，大多位於發展成熟的區域，周邊商圈、學校、醫院俱全，機能完整，交通便利；「四、屋況更透明」，購屋前可進行全面檢查，避免潛在問題。

其中桃園區預售屋均價每坪47.6萬元，中古屋均價28.6萬元，每坪單價差了19萬元，價差幅度高達40%，價差比為桃園各區排名第一；中壢區預售和中古屋價差比39%排名第二；龍潭區則以38%價差比排名第三，凸顯中古屋的高CP值。

▼桃園市桃園區預售屋與中古屋的平均每坪價差高達19萬元，幅度40%。（圖／台灣房屋集團提供）

對於桃園區預售屋與中古屋的價差，台灣房屋中路特區直營店店長陳譁仁表示，主要是建商對預售屋的訂價策略，會考量未來3至5年後交屋時的預期漲幅，以近年交易頗熱絡的中路特區為例，因重劃區內生活機能完善，被譽為桃園副都心，有預售屋單價已達6字頭，不過重劃區外圍20年以上中古屋，成交單價還有機會落在30萬元上下，而中平路、龍安路、大有商圈、後站商圈，甚至仍有機會找到2字頭物件。

陳譁仁補充，中平路附近因桃園鐵路地下化規劃興建中路火車站，周邊農地也將列入區段徵收，轉型為新興重劃區，增值潛力可期。

不過陳譁仁也提醒，中古屋價格相對實惠，但屋齡愈高、屋況差異愈大，在看屋時需檢查是否有裂縫、牆體變形及電線管道狀況，也需注意社區管理品質，了解社區維護、公共設施管理是否完善。

另外，屋齡較高的物件，貸款成數可能相對低，陳譁仁指出，以桃園區為例，30年內的大樓華廈鑑價一般可達8成，但隨房價上漲，銀行鑑價未必跟上，即使是首購族，貸款成數也建議採保守的7成估算，為資金運用保留彈性空間。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）

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