有央行豁免！建商轉進都更求活路 他示警：恐爛尾

台灣房市下半年遭遇銀行限貸令及央行第七波信用管制，不只正過戶申貸的買方受衝擊，連需要土建融的建商也大受影響，儘管央行信誓旦旦不影響自用首購族及都更、危老等政策類用途，但富品建設董事長曾富瑋透露，有不少建商因此轉入都更開發，但中小型建商在面臨資金鍛鍊風險下，恐有爛尾的可能。

銀行的不動產放款受到《銀行法72-2》影響，已逼近3成的警戒水位，因此自下半年起陸續採取停止受理或審核期拉長的管控，被市場視為「限貸令」，讓央行不得不出面說明，控管的對象是非自住的投資客或投機客，不影響首購、都更、危老、社宅，以及企業購置自用廠辦等所需資金。

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在此都更、危老不受控管的豁免下，不少建商為求活路，將開發項目轉向貸款融資能不受限制的都更危老案。曾富瑋在富品建設年終記者會上便提及，有觀察到目前確實有不少建商轉向都更、危老案的開發，畢竟建商進行都更、危老重建，除了公司資金，仍需融資，現在央行打炒房，僅對都更、危老放行，讓各大小建商紛紛投入。

不過曾富瑋也直言，上市櫃建商問題不大，但如果是中小建商，就要慎防建商資金鏈是否出現問題、會不會有資金亂鏈的疑慮，因為前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金相對沒問題，但部分較晚進場的建商，若急於擴增、大開槓桿操作，風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。

▼富品建設主要業務以委建為主，曾富瑋卻示警，中小建商積極轉入都更危老合建，若資金不足恐有爛尾風險。（圖／富品建設提供）

事實上，台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏日前接受媒體採訪時便曾說明，雖然央行表明都更危老案的土地融資不受《銀行法》72-2的限制，但其實仍受到每家銀行放款總額2成的限制，尤其央行兩度調升存款準備率共2碼、回收近3000億元市場游資，讓都更危老業者在融資上受到很大阻礙。

陳勝宏表示，以目前流動資金缺少的狀況下，利率必然會調高，尤其財務狀況不佳的中小型建商，利率可能拉更高，受到的貸款限制也會比較多，而且照樣出現建商排隊等撥款的狀況，所以小建商貸不到款是有可能的。

對於此時有重建需求的屋主，該如何慎選合作的建商，曾富瑋表示，通常地主會找建商「合建」，現階段建議找上市櫃或在地經營多年的大建商，較能避開爛尾樓風險；或者以「委建、代建」取代「合建」，較能避免建商倒閉或捲款跑路。

所謂的「委建」即是委託建造，建商屬於協助重建的角色，由建商負責申請拆除執照與建照、設計圖、營造等，賺的是工錢，毛利率大約落在2~3%，不會有建商分回問題；地主可自行決定重建方式，獲取最大利潤，但也要支付相關費用，並自行承擔後續銷售風險，所有費用依法信託，讓相關金流獲得保障。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）