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(2025/04/02 13:09)5月報稅注意！舊制售屋所得新規 會計師曝申報關鍵
2025/04/02 17:17 好房網
財政部2月19日發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制的房屋交易所得，去年有出售房屋的人，若非適用新制房地合一稅，那麼今年5月報稅時要注意，因納入高單價豪宅與所得計算率調高，得特別仔細試算，避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅。
勤業眾信私人暨家族企業服務稅務團隊會計師王瑞鴻表示，第一步應先確認該不動產的取得時點，若屬民國105年1月1日以後取得，原則上適用新制房地合一稅，以房地實際成交價格為基礎，計算「房地」交易所得，再依持有期間長短適用不同稅率課稅。
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若個人出售不動產屬104年12月31日以前取得者，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定，計算「房屋」交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
針對個人出售舊制不動產，王瑞鴻會計師表示，原則上應該按實際售價扣除原始取得成本及必要費用後，所計算之所得計入財產交易所得課稅。但個人由於不像法人須保存帳簿憑證及帳載資料，故當個人無法提供相關原始成本資料時，就需要按財政部所頒定計算標準來計算財產交易所得。
因此，針對個人出售舊制房屋可歸納三種所得計算方式。第一、可提供實際成交金額及原始取得成本者，採核實認定。惟若買賣合約未單獨載明房屋之價格時，以房地交易損益*房屋佔房地現值比例，計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
第二、若無法提供原始取得成本（以101年8月實施實價登錄以前取得之房地為常見），且房地出售總價達財政部113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之各地區標準者，則以房地出售總價*房屋佔房地現值比例*獲利率標準（113年度為20％），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
第三、 若無法提供原始取得成本，而房地出售總價未達上述「一定金額門檻」，一般以「房屋評定現值」*所得計算標準（參考113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定之各地區標準），計算「房屋」交易所得，計入綜合所得稅課稅。
▼財政部先前已調整112年的個人出售房屋之財產交易所得計算規定，今年新規再納入單價門檻。（圖／永慶房產集團提供）
勤業眾信稅務部協理葉芷英指出，「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」的更新重點如下：
第一、「一定金額門檻」之標準：發布113年度房地出售總價達「一定金額門檻」之各地區標準，並增加「每坪單價」之判斷依據。以台北市舉例，當房地出售總價達新台幣（以下同）6000萬元以上，或單坪120萬元以上者適用。
第二、達「一定金額門檻」之獲利率調增：為如實反映出售舊制房屋之獲利情形，當無法證明原始取得成本，且房地出售總價達「一定金額門檻」者， 113年度適用獲利率調高至20％（112年度為17％）。
第三、未達「一定金額門檻」之所得計算標準調增：房地出售總價未達「一定金額門檻」，即原按「房屋評定現值」之一定比率計算其房屋交易所得額者，113年度為反映地區差異及市場行情，所得計算標準亦依各地區不同，分別調增1％至5％。
▼財產交易所得新規，對高單價小宅影響最大。（圖／永慶房產集團提供）
王瑞鴻提醒，出售不動產涉及稅目甚廣且稅務議題相對複雜，如納稅義務人針對所得計算存有疑義者，在個人出售房地應先判斷該房地是否適用舊制或房地合一稅新制。如113年度有出售適用舊制房地之個人，應特別注意「是否能提供原始取得成本」、「是否達上述一定金額門檻」等判斷要點，以避免因錯誤申報而遭稽徵機關調查補稅。
（封面圖／好房網提供）
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