出價先砍200萬 遭房仲回絕「屋主很硬」 達人教斡旋前必做3動作

彰化網友看中一間開價1700萬元的房子，向房仲開價1500萬元談，卻遭直接回絕「屋主價格很堅持」、「談不下來」，讓他猶豫是否該放棄。專家指出房仲其實是在試探買方底線，建議先判斷是真話還是話術，且在正式出斡旋前善用3大招，有機會讓屋主降價。

賣厝阿明在臉書社團「賣厝阿明知識+」分享民眾找房仲買房的案例，網友看中一間在彰化開價1700萬元的房子，向仲介表示想用1500萬元談，卻被直接回絕，「屋主價格很堅持，這個差距談不下來。」讓他猶豫是否該放棄。

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其實毋須先打退堂鼓，阿明透露，「當仲介說『談不下來』，其實有50%是在試探你的底線」，首先要做的是先判斷房仲說的是真話還是話術，如果屋主真的不缺錢、不急賣，或附近行情確實落在1700萬元左右，則砍價200萬元可能真的很難談下來。

但若是話術，是房仲用「屋主很硬」的理由來測試買方底線，以避免一開始就讓價，或是因買方還沒正式出斡旋，導致房仲不想浪費時間在「差距太大」的買方上，就可能有此狀況。

對於這類房仲話術，阿明建議可先請房仲提供「近期實價登錄」佐證，確認1700萬元是否合理；接著直接問房仲，「如果出1600萬，屋主願意談嗎？」來測試仲介的反應。

由於盲目出斡旋可能白忙一場，阿明進一步建議，在出斡旋前先做3件事：

一、查實價登錄：確認同社區或鄰近類似物件的成交價，如果近期成交價都在1600~1700萬元，那1500萬元確實難談；如果成交價多在1500萬元以下，就有談判空間。

二、了解屋主心態：透過房仲了解「屋主賣房的原因」，例如換屋、資金需求、繼承等，如果是「換屋」或「急用錢」，議價空間較大；如果是「掛著試水溫」，就可能難砍。

三、請仲介「試探性報價」：先不出斡旋，請仲介口頭問屋主「有買方出1500萬，您最低能接受多少？」如果屋主願意降到1650萬元，再考慮是否加價或出斡旋。

至於該如何讓房仲和屋主認真看待出價，出價技巧便很重要，阿明強調，不要直揭說「我只出1500萬」，而是改口稱「我的預算抓1500~1600萬，但如果房子條件好（如裝潢、屋況佳），可以再談。」讓仲介覺得有彈性。

出斡旋時採取「分段加價」，例如先出1500萬元斡旋，但授權仲介「若屋主願意1600萬以下成交，可直接談，此舉會讓房仲更努力撮合。另外也可用現金買或快速成交當籌碼，阿明表示，如果能「短期內簽約」或「不需貸款」，可以強調這一點，屋主有時會為快速拿錢而讓價。

如果屋主真的不讓步，阿明建議買方設好停損點，若最高能接受1600萬元，就明白告訴房仲，「超過這價格我就不考慮了。」避免被牽著走。然後就暫時擱置該案，等屋主主動降價，如果房子已掛賣很久，過1~2個月再問，可能屋主會鬆動價格。

同時也可多看其他物件，別讓自己卡死在這一間，阿明提醒，彰化房市選擇多，多看幾間比較後，反而容易找到CP值更高的，「買房是長期決策，不要因『怕錯過』而勉強加價，市場上永遠有其他選擇！」

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）