房價波動「自住沒差」？ 專家曝殘酷真相：你的房正在貶值中

坊間流傳「房價自住沒差」的傳統觀念，意思是不論市值漲跌，由於自住用途只能當作紙上富貴，但根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明分析，這句話「可能是房市最大的謊言」，更有房仲透露收到不少客戶詢問房子跌價多少，此外統計也發現去年高價購入的預售屋當中，已經傳出有貸款超過八成的個案面臨「成交價低於貸款金額」狀況，房子正面臨貶值的風險。

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賣厝阿明（以下簡稱阿明）在臉書發文表示，「買房自住沒差」這句話可能是房市最大的謊言，例如有不願具名的資深房仲透露，近期超過60%的自住客都在詢問他們的房子跌價多少，如今隨著房價持續下修，所謂的「自住沒差論」正在面臨嚴峻挑戰。

他指出，根據內部統計，去年高價購入的預售屋，目前已傳出甚至有貸款超過八成的個案面臨「成交價低於貸款金額」狀況，「這不禁讓人質疑，當房價跌破心理防線時，『自住沒差』還能站得住腳嗎？」

阿明提到，近期確實出現部分區域價格鬆動，但整體而言仍屬「點狀修正」而非「全面崩盤」，以去年高點進場的自住客為例，如果遇到建商讓利15%~20%，確實會產生心理壓力，但實際要跌破已繳頭期款（通常為總價20%~30%）的機率不高，尤其蛋黃區物件因供給有限，價格支撐力依舊強勁。

根據他的說法，當前市場出現明顯的「買賣方心理戰」，建商雖祭出各種優惠方案，但多數是將原本虛高的開價合理化，真正大幅降價的案例有限，這也解釋為什麼網友會說「房價要跌3成不可能，低於2成都很難」，再者從歷史經驗來看，2015年買在高點的購屋族，經過7~8年持有多數也已解套甚至獲利。

阿明強調，自住沒差這句話的關鍵在於「時間」變數，由於房屋不同股票具有實際使用價值，長期持有通常能化解短期波動，可以從以下三個面向分析：

1.財務承受力

若每月還款金額在可負擔範圍內，短期價格波動影響有限

2.居住需求性

真正自住客較能承受市場波動，因為房屋提供的是居住價值

3.區域發展性

蛋黃區或具發展潛力的區域，長期仍看漲

針對考慮解約的購屋族，阿明提醒務必精算違約成本，以總價1500萬元的預售屋為例，如果已繳15%頭期款（225萬元），解約不僅損失這筆資金，還可能影響未來購屋信用，反觀繼續履約可能是更理性的選擇。

他總結表示，房市永遠存在周期性波動，但「自住」本質不應被價格波動所模糊，與其糾結短期漲跌，不如回歸購屋初衷，包括評估房子是否滿足家庭需求、還款計畫是否在承受範圍，「畢竟房子最終的價值，不在於帳面上的數字，而在於它為家人提供的溫暖與安全感。」

（封面示意圖／Pixabay）