月薪12萬「買2000萬房」？ 他算完才發現：原來根本買不起

「貸得過」不見得扛得起！在利率2.41%時代，月薪12萬扛兩千萬房，扣除房貸與生活費，每月僅剩兩萬自由支配。專家警告：買房應考量「還款後能否好好活著」，建議房貸勿超月薪四成，別讓成家夢演變成三十年的財務深淵。

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阿明在臉書粉專「賣厝阿明 知識+」分析，如果還在用「月薪乘以幾倍」來估算自己能買多少錢的房子，小心，你可能正在走向「月月吃土、30年不敢喘氣」的深淵。以月薪12萬買一間總價2000萬的房子為例，貸款八成，也就是1600萬，30年期，利率2.41%。換算下來每個月房貸就要6萬2800元。月薪12萬扣掉這筆錢，剩下5萬7200元，聽起來好像還可以，但真正的惡夢才剛開始。

阿明說明，接下來要面對的是每個月固定的開銷，基本生活費，三餐、水電、通訊、交通，一個月估2萬5000元到3萬元是基本的。管理費，35坪的房子一坪100元，就是3500元；房屋稅、地價稅、火險地震險，平均一個月抓3000元；如果還有車位，租金或管理費再加個兩三千。全部扣完之後，每個月真正能自由支配的錢，只剩下大概1.7萬~2.3萬左右。

阿明表示，這就是你每個月可以花在娛樂、購物、儲蓄、投資、醫療、紅白包、修車、換手機、旅遊的全部預算。而且這樣的狀況，不是一年兩年，是要持續三十年。「三十年是什麼概念？你不能失業，不能生大病，不能有突發開銷，不能隨意換工作，不能降薪。想喘口氣，都得先算一下這個月還剩多少錢。」阿明強調，更別說利率不是死的，如果從2.41%漲到3.91%，那月付金就會從6萬3變成7萬5，生活費直接崩盤。

而頭期款的壓力也沒有比較小。阿明指出，2000萬的房子，貸款8成，頭期款就要400萬。但付完400萬之後，戶頭裡還有錢嗎？專家曾說至少要留6到12個月的生活費當緊急預備金，以你每個月總支出9萬5來算，就是57萬到114萬。所以真正要準備的不只400萬，而是至少460萬到510萬的現金。你真的有這麼多嗎？

對此，阿明也分享實用且簡單的算法，他表示，若每月房貸不超過月薪的4成，12萬的4成是4萬8。用這個數字回推，能貸的金額大概在1200萬左右，加上頭期款，總價大概落在1500到1600萬之間。這才是真正負擔得起的區間。

阿明坦言，身邊一定會有那些叫你「硬買」的人，有些人會說：「年輕人要敢衝！不買以後更買不起！」、「當年我也是咬牙硬撐，現在房子漲多少你知道嗎？」他反問一句， 那些叫你硬買的人，你失業的時候會幫你付房貸嗎？你生病的時候會幫你湊錢嗎？你每個月吃泡麵的時候，會幫你加顆滷蛋嗎？答案是不會。他們只會在你買了之後，繼續在社群上發文「恭喜學弟買房」，然後轉頭去賣下一間。

阿明表示，很多人以為貸得到錢就等於買得起，但真正的問題從來不是銀行借不借你，而是還了之後，還能不能好好活著。「2000萬的房子，月薪12萬不是不能買，但要先問自己幾個問題。你準備好400萬頭期款了嗎？你還有60萬以上的救命錢嗎？你能接受每月只剩2萬塊，持續三十年嗎？萬一利率升到4%，你還撐得住嗎？如果這些問題讓你不安，那就退一步，別急。買房是為了生活，不是為了讓自己活不下去。」

（封面示意圖/AI生成）