全球資本重估時代 數據如何重新看待溫哥華的長期成長

▲加拿大經濟與人口成長結構-穩定經濟成長搭配長期人口淨流入，形成持續性的居住需求基礎。（圖／業者提供）

隨著全球經濟環境進入高波動與高度不確定性的階段，國際資本的配置邏輯正逐步調整。相較於過往追逐短期成長與價格彈性的市場，越來越多長期資金開始重新關注制度穩定、人口結構明確，且具備長期居住需求支撐的核心城市。在這樣的轉變下，市場評價城市的方式，也正從「速度與波動」轉向「結構與確定性」。

從宏觀經濟數據來看，加拿大整體經濟正處於低速、但相對稳定成長的區間。根據加拿大銀行（Bank of Canada）與 IMF 的預測，加拿大未來數年 GDP 年增率預估約落在 1%–2%。雖非高速成長型經濟體，卻展現出成熟經濟體少有的穩定性。這樣的結構，使其房地產市場在面對利率與政策調整時，較不易出現劇烈失序，也更能承受不同經濟週期的變化。

在人口結構方面，加拿大仍是 G7（七大工業國組織）中，人口成長最為明確的國家之一。根據加拿大聯邦政府公布的《2024-2026 移民水平計畫》顯示，未來數年每年預計引入約 50 萬名永久居民，並持續提高家庭型、長期定居型移民的比例。這使住宅需求不僅來自購置行為本身，更延伸至長期居住、教育與醫療等完整生活層面。

▲加拿大住宅供給缺口推估（至 2035 年）為因應人口成長，每年需新增約 48–50 萬戶住宅，為目前供給量近兩倍。（圖／業者提供）

以溫哥華為代表的核心城市，在這樣的人口結構下，呈現出清楚的供需特性。加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）指出，為回應人口成長帶來的需求，到 2035 年，全國每年住宅開工量需達 48 至 50 萬戶，幾乎為目前供給水準的兩倍。供給成長長期落後於需求，也成為支撐核心城市住宅價值的重要結構因素。

▲建案區域之城市機能與居住環境條件-結合交通、教育、醫療與生活機能的新興居住節點，回應長期人口定居需求。（圖／業者提供）

在利率週期方面，加拿大央行已結束過去數年的快速升息階段，市場普遍預期利率正進入穩定，並逐步朝向溫和調整的區間。歷史經驗顯示，房地產市場的估值修復，往往領先利率變化本身出現反應。當前市場狀態，更接近一段重新定錨合理價格的過程，而非基本面反轉。

閣睿國際置業執行長－徐睿隆 表示，從數據面觀察，溫哥華並未出現基本面惡化的訊號，而是正經歷一段去除情緒溢價的整理期。「當人口仍持續進入，就業與城市功能並未流失，市場的調整，更像是在為下一段成長重新校準結構。」

▲建案設計宜居型住宅設計與社區機能配置示意，住宅規劃結合公共空間與生活設施，提升長期居住品質。（圖／業者提供）

他進一步指出，房地產的長期表現，關鍵不在單一年度的交易量起伏，而在於城市是否能持續吸納人口與生活需求。「我們關注的，始終是這座城市在未來十年、二十年，是否仍然被需要、被使用。」

政策層面亦提供了觀察市場週期的重要線索。自 2016 年外國買家稅、2018 年空置稅，以及 2023 年海外買家限制等政策陸續實施後，市場已完整經歷一輪調整期。歷史經驗顯示，重大政策推出後約 2 至 4 年，市場往往進入修正與再平衡階段，交易結構也隨之趨於健康。

在國際資本配置的視角中，這樣的市場環境，反而使核心城市的長期價值更為清晰。相較於邊緣資產，資金更傾向集中於人口與需求最具確定性的城市核心區，並重視資產在不同經濟週期中維持穩定表現的能力。溫哥華也因此持續被視為國際資本關注的重要落點。

基於上述結構性數據，閣睿國際置業在選址與規劃上，長期聚焦於具備醫療、教育、交通與生活機能整合能力的城市核心區域。這類住宅產品，不僅回應當前居住需求，也具備在未來不同階段持續被使用與認同的條件。

▲建案所在區域之城市機能與生活軸線示意－住宅位於成熟住宅區與主要交通動線交會節點，連結市中心與多元生活機能。（圖／業者提供）

在全球資本重新評估風險與價值的過程中，閣睿國際置業認為，真正具備長期潛力的市場，往往建立在可被數據驗證的結構之上。當市場回歸理性，溫哥華所展現的，不只是穩定，更是一種讓城市能持續承載生活、並向前累積可能性的底氣。