東森深度周報／都更怪象！廢墟飆天價 建商歎「窮人連老屋也住不起」

近年政府積極推動都更，卻出現怪象，廢墟飆天價，建商感嘆窮人連老屋也住不起，就怕地震一來，老屋耐受力不夠，倒一片。但也掀起中古屋市場的一股怪象，很多老房子五六十年了，卻因為都更行情，賣得比新房子還貴。在台北大安區一處一樓公寓，屋齡58年、16坪，屋主開價6588萬，平均一坪410萬，有建商就直言，現在市場太扭曲，搞得窮人連老房子也住不起。

老房的價值在哪裡？一步一坪就50萬了，可是它的外牆是早就已經沒了，內牆斑駁不堪，很明顯這樣的空間是沒有辦法住人的，為什麼可以賣到這樣的價錢？專家預估，看中的就是它的都更潛力。

一個廢棄陽台，狹窄沒有裝潢，連住都無法居住，但搭配都更價值，光持分就很誘人，想搶還搶不到。附近店家：「前一陣子有人來談都更，地點好，有學校、捷運。」

你以為是廢墟，但投資客將它視為黃金，大同區這處透天厝，一名持有6.55坪持分的屋主，一坪能賣到274萬。不動產拍賣協會理事長籃茂山：「這兩三年來感覺，有這種都更素材的這種產品，比較多人會來搶，可能以後效益，會有80%、100%以上。」

近日最轟動的是，這處58年屋齡的玩具店，16坪屋主開價6588萬，換算一坪410萬，出售廣告寫得清楚，稀有一樓都更標的，車位重建後會有，它賣的是未來價值。政府推動都市更新，本意是淘汰掉老化建築，加強居住安全，結果出現了一個奇怪現象，因為政府提高了容積獎勵，要增加建商跟屋主的整合意願，讓他們覺得有賺頭，反而導致老房子居然賣得比新房子還要貴。

連雲建設總經理蔡漢霖：「當一個制度由設計出來，然後變成大家可以賺錢的一個巧門，這個制度就顯然大有問題，如果你現在想要都更，然後我們查出海砂屋，我要恭喜你為什麼，因為你獎勵變多了。」

台北市都市更新學會榮譽理事長，也是連雲建設第三代總經理，蔡漢霖直言，現在的市場期待就像在等一張樂透彩券。連雲建設總經理蔡漢霖：「老屋就是隨著，它使用的狀況它會折價，當一坪換一坪，變成大家的期待的時候，而且確實有很多人可以換到，我只要簽了一個同意書，等個五、六年，我就可以換成新的房子。」

以台北市最大民辦都更案，內湖貿七國宅來說，它是海砂屋屋齡42年，歷史成交均價47.56萬遠低於台北市行情，但都更後，每戶能分回一坪換一坪以上，專家預估單坪130萬起跳，等於屋主不用貼錢，房價就能翻2到3倍。連雲建設總經理蔡漢霖：「那麼爛的房子，都變七八十萬的時候，有新房子的人就會說，連老房子都是這個價錢，我新房子要更貴，我們常常開玩笑在講說，沒有都更條例的時候，大家窮人還可以住得起老房子，有都更條例以後，那個窮人連老房子都住不起。」

蔡漢霖不諱言，對於扭曲現況感到憂慮，政府不出錢出「容積獎勵」，建商賺了屋主賺了，相當無本套利，帶來的後果，第一是推升房價，第二是當大家都期待都更致富，案件會過度集中在都會區。連雲建設總經理蔡漢霖：「目前可行的案件，就是住戶不用出錢的案件，基本上都在市中心，都在房價高的地方，所以說基本上，我們出了大台北地區，有沒有發現好像，沒有什麼人在談都市更新。」

相較台灣，日本更鼓勵住戶，自籌重建，若屋況太差有損市容，政府可介入強修，而且日本有，固定資產稅1.4%，跟都市計畫稅0.3%，以及高額修繕積立金，土地持有成本高，抑制屯房抑制炒作，迫使老屋加速汰換，而非一味以容積補貼。連雲建設總經理蔡漢霖：「大家的期待是，自己不用出錢，所以說造成即使政府投入了，那麼大的這個資源進去，其實只是圖利少數特定人而已，那也沒有辦法推動都市更新。」

制度紅利，本意是加速城市進步，但當它淪為期待翻倍的資產，就有可能拖累城市發展，反而失去良善的立意。