聚焦真相／「地上權宅」購屋學 買房不買地划算嗎？

位在高雄巷弄，屋齡40年透天厝，底價只要30萬，房價房屋加疊效果，另一間在嘉義，一層樓平房只賣25萬，來到首善之區，台北車站商圈，688萬含裝潢就能入住，高房價時代竟然有如此驚人的便宜物件，真得能買嗎？睜大眼睛注意看，其實這些是「地上權住宅」。

酒店公寓董事長陳品峰：「格局就像一般的居家，提供提供服務的出租公寓。」他是陳品峰，長期經營物業管理，看上這棟位在台北車站附近，交通便利生活機能完善的，地上權住宅重新裝修後，作為酒店式公寓出租，使用權期限50年，至今還有31年，但他一點都不擔心被時間追著跑，反而投報率讓他更願意加碼投資。

酒店公寓董事長陳品峰：「房東換了2個、3個、4個，還是由我們來做一個服務，投資者是買了這個使用權，投入的資金相對是比較少，反算它的投報是1倍。」地上權住宅投資獲利高，來自於取得成本相對低，一般來說，地上權住宅房價是周邊行情的6到7折，但只有房屋使用權，沒有建物所有權，期限50到70年不等，由於房子和土地都不是自己所有，對於自住客來說可能衍伸出隱藏危機和成本。

政治大學地政系教授賴宗裕：「地上權住宅貸款的成數不高，所以相對而言，你的自備款要高，取得的是所謂的使用權住宅的話，也許貸款成數更低，通常可能3到5成，貸款的時候還需要建商協助。」貸款成數低年限短，房貸利率高出一般房貸的0.5％，自備款如果準備不充裕，購買就有難度。

土地年年增值，但房屋卻年年貶值，部分地上權住宅在實價登錄網不會有交易資料，成交行情不透明，想要轉賣無從參考。

土地律師李永然：「房地產價格在漲的時候，它也會漲，但是它漲的會比較有限，房地產如果不好的時候，抗跌性就會比較差一點。」

政治大學地政系教授賴宗裕：「越老越不好轉手，你又不能主張都更，一定期限截止之後，你要還屋走人，一無所有。」高房價時代下誕生的產物，有利也有弊，要破除有土斯有財的舊有觀念，仍是地上權住宅的最大挑戰，加上政府配套還不完善，想要透過地上權住宅落實居住正義，恐怕還有段漫漫長路。

（封面圖／東森新聞）