聚焦真相/管委會糾紛頻上版面 專家:房價大受影響
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區權大會成了全武行,為了車位糾紛,管委會主委激動翻桌和住戶爆發肢體衝突。而高雄楠梓這個社區,成堆包裹、信件四散,住戶得自己翻找,因為管委會欠繳薪水,物業公司撤離,管理室鬧空城,這些令人瞠目結舌的事件,鬧上新聞版面,共同因素都是「管委會」出問題。
管委會的機能有多重要?來看看北海岸這處曾經炙手可熱的海景渡假屋,走進待售套房,空氣瀰漫陣陣霉味,木地板掀起,縫隙中滿是菸蒂垃圾,即使能遠眺山景、海景,視野絕佳,但走出戶外映入眼簾的社區公設殘破不堪。
宴會廳年久失修,窗戶玻璃碎一地,天花板也掉落,排煙管還垂吊半空中;而專門打造的戲水池,沒有半個人影,水面還漂浮廢棄物,帆船造景顯得格外冷清,這些設施缺乏修繕下,居住品質大打折扣,也導致房價直線下滑。
房仲業者韓衍堃:「2008年的時候,建商大約有218戶,整批打入法拍市場,近一年成交價大約一坪淪落到八萬。」
當年的海景渡假名宅,從每坪開價24萬跌到現在個位數,住戶陸續搬離,管理費捉襟見肘,公設修繕挖東牆補西牆,換來的結果就是眼前這般景象。
房產分析師何世昌:「要管理品質好,當然管理費就不能省,但很多住戶等建商交屋後,就會想從管理費節衣縮食,建商交屋後管理品質下降。」
依照公寓大廈管理條例,管委會組成至少需有3名委員,包含主委、財務委員以及監察委員,由住戶間選派擔任,皆為無給職,管委會有權支用管理費,聘請物業管理公司或者總幹事來執行大小事務,這也攸關住戶的生活品質。
台北市民生社區一棟指標性豪宅,裡頭住了不少知名企業家和藝人,寬敞大廳24小時維安人員站崗,還有大樓秘書親切接待,就連包裹、外送餐點都有專人送上家門。
物業管理公司副總陳伊婷:「服務就是存在細節當中,像我們有每個住戶的這個習性表,比如說A小姐她希望我們的食物就是外送都放在門口,不用敲門也不用打擾她,或是B先生早上出門的時候,就是習慣拿一份報紙就出門了,我們就把它準備好。」
社區內一百多戶的需求,秘書們詳細記錄,並且提供高規格的客製化服務,但要享受這樣的生活水平,也得支付相對應的管理費。
國美管委會副主委曹玫:「那我們就是在這個預算裡面,盡量去做最高品質的一些要求,我們的公共基金也達到兩千多萬,那這個部分呢,就是未來重大修繕的時候,比如說更換電梯啦。」
以每坪150元的管理費來看,一個月每戶要支付9千至1萬兩千元,除了日常開銷,管委會還得從中提撥20%的公基金,以備不時之需。
國美管委會副主委曹玫:「因為你沒有這份錢,未來你要做很多事情,再去跟住戶收取這些費用,那就是非常困難,因為住戶畢竟是會變換的,他會覺得我才剛搬到,你就給我收錢。」
當管委會的功能性完善發揮,換來的就不只是生活品質,甚至還有拉抬房價的附加價值。
房仲業者郎美囝:「相比的話它屋齡雖然說有12年,但價格基本上跟目前的新案,相差不大。」
社區管理品質攸關房價,這棟屋齡12年的大樓,近一年實價登錄漲到每坪114.2萬,居高不下。反之,像是高雄鹽埕這棟中古大樓,即使距離捷運站僅300公尺,就因管理不佳,公設年久失修,每平均價一度跌至2.4萬元。
房產分析師何世昌:「根據過去的經驗,要是管理品質比較好的社區,其實它的房價都比一般社區來得還要高,至少高出2~3%不等,甚至有的社區會高出5~6%以上。」
房仲業者郎美囝:「同一個路段的話,它的這個價單價的價差,可能五到十萬不等,這個當然也要看每一個社區,他表現出來的這個差異性在哪裡。」
即使大環境影響房價,景氣、地段卻非不變準則,善加管理軟硬體設備,營造舒適生活,也能突破重圍,防止老屋價跌。
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